[실전재테크] 수익형 부동산 투자 주의점은…'묻지마 투자'는 금물!

미래가치 뛰어난 신도시·택지지구
상권 안정 오래 걸려 장기 안목 필요
공급과잉지역 피하고 금리인상 대비

수익형 부동산은 아파트처럼 단순히 시세차익을 얻는 것이 아니라 안정적인 임대소득 등이 중요한 투자 목적이기 때문에 더 전문적인 분석이 필요하다. 특히 수익형 부동산에서 수익이 기대에 못미치거나 오히려 손실이 발생하는 가장 큰 이유는 바로 공실이 발생할 때이다. 공실 발생 여부에 관계 없이 고정적인 관리비는 계속 지출되고 대출을 받았을 경우에는 이자비용도 지속적으로 지출된다. 일정 수준 이상의 수익이 보장되지 않으면 기대 이하의 수익은 물론 장기적으로는 대규모 손실로 이어질 수도 있다.

이 때문에 전문가들은 수익형 부동산 투자시 주의점으로 ▲옥석가리기 ▲묻지마식 투자 피하기 ▲금리인상을 대비한 투자 등이 필요하다고 조언한다.

신도시나 택지지구 등 새롭게 조성되는 지역 내 상가와 오피스텔 등은 개발호재가 많아 미래가치가 뛰어난 편이다. 개발 목적을 가지고 계획적으로 조성되는 지역이기 때문에 중장기 개발 재료가 많은 편이다. 또 입주민과 업무시설 근무자들로 인한 인구 유입도 많아 배후수요도 풍부하고 미래가치도 두드러지는 편이다.

그럼에도 신도시나 택지지구 수익형 부동산은 대체적으로 고수익·고위험 상품으로 분류된다. 특히 신도시 아파트 입주는 단계적으로 이뤄지기 때문에 결국 희망하는 수익을 달성하기까지 짧게는 4~5년 이상 걸리며 상권이 완숙단계에 이르려면 7~8년이 소요되기도 한다. 그만큼 장기적인 안목이 필요한 셈이다.

특히 ‘묻지마식’ 투자는 피해야 한다. 과거 수익형 부동산은 상가나 오피스텔 정도였지만 현재는 도시형 생활주택·생활형 숙박시설·지식산업센터 등으로 다양화하고 있다. 새로운 상품이 나오다 보니 투자자 입장에서는 업체에서 제시한 투자분석에 의지하는 경우가 많다. 이 때문에 꾸준한 수익창출이 가능한 ‘안전성’을 확보함으로써 투자한 자금이 정체되지 않고 수익 창출이 가능한 투자처를 찾는 안목을 기르는 것이 무엇보다 중요하다.

가격이 싸다고 무조건 투자했다가 수익이 나지 않아 손실을 보는 사례도 비일비재하다. 대표적인 지역이 공급과잉 지역이다. 아무리 좋은 위치에 있는 수익형 상품이라 하더라도 공급이 넘친다면 임차인을 확보하지 못하거나 임대 수입이 크게 낮아질 수 밖에 없다.

최근 한국은행의 기준금리 인상으로 시중 금리 인상 속도가 가팔라지고 있는 데다 내수 경기 침체 우려도 만만찮은 만큼 과도한 대출을 통한 부동산 매입 등은 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 즉 대출 금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과를 통해 수익률을 높일 수 있지만 금리가 인상되면 디레버리지 효과가 커질 수 밖에 없는 셈이다. 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 등에 투자하는 사람들은 일정 부분 은행대출을 이용하는데 대출금리가 오르게 되면 매달 받는 임대료 소득 상당부분이 대출이자로 상쇄될 수 밖에 없다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr