[류태민의 부동산 A to Z] 재건축매물 경매, 현금청산 안 당하려면?

경매 낙찰건도 조합원 지위 양도 금지 적용
조합설립인가 이후 재건축 주택·상가 조합원 지위 승계 안돼
재개발 지역 매매시 입주권 생기지 않는 ‘물딱지’ 주의해야
금융기관 채무 이행·세금 미납 경·공매 물건은 예외 인정

[아시아경제 류태민 기자] #직장인 A씨는 저렴한 값에 분양권을 얻기 위해 최근 법원경매를 통해 재건축 아파트 매물을 낙찰 받았다. 매매는 조합원 지위 승계에 제한이 있지만 경매로 낙찰 받으면 아무런 문제가 없다는 말을 믿은 그는 감정가보다 비싼 값을 주고 입찰에 나섰다. 하지만 얼마 후 그는 조합으로부터 현금청산 대상이라는 고지를 받았다. 현금청산 금액이 낙찰가보다 낮다는 소식에 A씨의 근심은 더욱 커졌다.

법원 경매에서는 재건축·재개발 등 정비구역 내 입주권을 기대한 주택이나 상가 물건 낙찰 사례가 많다. 하지만 제대로 된 법률을 알지 못하고 아무 물건이나 입찰할 경우 추후 현금청산 대상이 될 수 있어 주의가 필요하다.

경매로 낙찰된 물건에도 현행 조합원의 지위 양도 금지 규정이 똑같이 적용된다. 현행법상 재건축 사업은 조합이 설립된 이후에는 조합원 지위를 제 3자에게 넘길 수 없다. 재개발 사업의 경우 관리처분계획 인가 이후를 기준으로 한다.

특히 재개발은 해당 물건이 ‘물딱지’인지도 살펴야 한다. 물딱지란 입주권이 생기지 않는 주택을 말한다. 예컨대 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 제39조 1항에 따르면 한 소유주가 이미 조합설립을 인가 받은 특정 재개발 구역 내 여러 주택을 보유하다가 그 중 하나를 매도한 경우, 해당 물건을 매수한 이는 입주권을 받지 못할 수 있다. 다만 조합설립 이전에 나온 물건이라면 매도인·매수인 모두 입주권을 받는 데 문제가 없다.

매도인의 세대원이 같은 구역에 다른 주택을 가지고 있는 경우도 마찬가지다. 매도인이 집을 한 채만 보유하고 있다가 매각했더라도, 배우자·자녀 등 세대원들이 같은 구역 내에 다른 주택을 보유하고 있다면 매수자는 이들과 하나의 입주권을 공유하게 된다. 또한 본래 토지·주택 소유자가 매도 전에 조합원 지위를 포기했거나, 토지나 건물 등의 지분을 여러 개로 쪼개서 판매하는 ‘지분 쪼개기’ 물건도 분양권을 취득하지 못하니 유의가 필요하다.

다만 경매에서는 조합원 지위 양도 금지 규정과 관련해 예외 규정이 있다. 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 나온 경매물건이나 국가 세금을 미납해서 진행되는 공매의 경우에는 사업절차 여부에 관계없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계 받을 수 있다. 이때 경매 신청자는 공인된 금융기관이나 국가기관이어야 하며, 개인이 사적 채무를 경매를 신청한 이유로 경매에 넣었다면 해당 물건을 낙찰 받아도 분양권을 받을 수 없다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr