[시론] 부동산통계 다시보기 <2> PIR

이창무 한양대 도시공학과 교수

요즘 주택가격이 정점에 달했고 가격하락의 조짐이 보인다는 기사들을 심심찮게 접하게 된다. 반면 경제개발협력기구(OECD)의 우리나라의 주택가격이 2015년 이후 2020년까지 명목가격으로 7.5%, 실질가격으로 1.7%로 올랐다는 통계에 대한 정부의 잦은 인용은 많은 비판을 불러일으켰다. 아마도 관련 통계의 출처는 논란 많은 국가승인통계인 표본조사기반 주택가격동향조사일 것이다. 해외에서는 시세조사가 아닌 실거래가에 기초한 가격 통계가 유일한 선택이라 국제비교는 실거래가 기반 통계로 이루어져야 한다. 이에 기반한 OECD 평균은 29% 수준이고, 미국 전체는 유사하게 해당기간 5년 동안 35%로 오른 것으로 보고되고 있다.

반면 우리나라는 대응되는 전체주택에 대한 실거래가지수는 불행하게도 아직 공표되지 않는 관계로 주택재고의 대다수(전국: 77%, 서울: 88%)를 차지하는 공동주택 실거래가지수로 판단하면 2015년 7월부터 2020년 7월까지 5년 동안 전국은 17%, 수도권은 32% 올랐다. 수도권으로 보면 사실 OECD의 평균적인 수준을 크게 상회했다고 보기 힘들다. 문제는 그 이후 1년 남짓 기간 동안의 25%의 추가 급등세와 서울의 89%의 누적된 급등세이다.

얼마나 올랐느냐의 문제는 얼마나 비싼가의 문제와 항상 동일하지는 않다. 각 국가나 도시의 구매력의 차이를 보정해주는 대표적인 주택구매부담지표인 소득 대비 주택가격 비율(PIR)는 생각보다 복잡한 선택들이 연결되어있다. 일단 실질적 도시권 단위 통계가 기본이다. 서울의 경우 서울시라는 행정구역이 아니라 서울시를 중심도시로 하는 서울대도시권이 하나의 단위로 비교되어야 한다. 이는 대도시권 중심도시에는 소득이 높지 않은 청장년가구 1인 가구 및 임차가구들의 비중이 높기 때문이다. 우리가 뉴욕의 PIR라고 간혹 접하는 통계는 880만인 거주하는 뉴욕시의 통계가 아니라 펜실베니아 주 일부까지 포함하는 2000만 뉴욕대도시권의 PIR인 경우가 대부분이다.

그다음으로 PIR를 계산하는데 적용하는 주택가격의 대표값을 어떻게 선택하는가가 중요하다. 해외에서는 시세조사가 힘든 관계로 실거래가를 기반으로 자가대상이 되는 모든 주택을 포괄하는 주택가격통계가 이용되어야 한다. 고가인 아파트만으로 주택가격의 대표값을 적용하면 PIR가 과대평가되는 경우들이 종종 발생한다.

공표되는 자료의 한계로 과대평가의 소지가 있지만 공동주택 유형별 실거래가 중위값에 거래량 가중치를 적용하여 PIR를 산정하면 수도권의 경우 2010년 8.7에 비해 2020년 9.4로 높아졌다. 2020년 뉴욕 대도시권은 5.9, 로스앤젤레스 8.9, 시드니 12.2, 런던 8.5, 홍콩 19.0으로 서울대도시권이 낮은 수준은 아니지만 극도로 높은 수준이라고 판단하기도 힘들다. 문제가 있음에도 관심의 대상이 되는 중심도시만의 통계를 산정하면 서울시의 경우 2010년 13.4에서 2015년 11.4로 낮아졌다가 2020년 17.7로 급격히 높아졌다. 이는 뉴욕시는 10.6, 급등한 로스앤젤레스시의 12.3과 비교하여 상당히 높은 수준으로 서울시에 집중된 가격 급등의 문제가 내재되어있음을 보여준다.

수도권 PIR 수준에 대한 재평가 결과는 주택가격 수준이 높아서 주택가격의 하락이 필연적이라는 확신은 제공하지 못한다. 다만 중심도시인 서울시는 상당히 높은 수준임을 보여준다. 결국 이에 대한 해법은 서울시의 누적된 주택수급문제를 해결하는 대책과 연결되어 있다.

이창무 한양대 도시공학과