3기 신도시, ‘제2의 대장동’ 되나…참여연대 "민간 개발이익 8조원"

3기 신도시 공공택지 민간매각 규모 대장동 20배
분양 시 민간사업자 개발이익 8조원으로 추정
참여연대 "공공택지의 민간 매각 정책 중단" 요구

3기 신도시 주택 공급 유형별 공급 택지 비율 / 국토교통부 고시. 참여연대 제공.

[아시아경제 조강욱 기자] 인천 계양 등 3기 신도시 5곳에서 민간사업자가 가져갈 개발이익이 약 8조원에 이른다는 조사결과가 나왔다. 이를 발표한 참여연대는 3기 신도시가 또 다른 대장동이 되지 않도록 △공공택지의 민간 매각 중단, △공영개발지구 지정, △공공택지에서 공공주택 공급 확대 등의 제도를 조속하게 추진해야 한다고 정부와 국회에 요구했다.

참여연대는 26일 기자회견을 열고 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 5곳에서 건설하는 전체 주택 약 17만4000가구 가운데 약 7만5000가구(43%)가 민간분양아파트로 공급될 것으로 추정된다며 이를 분양할 경우 민간사업자가 8조1426억원의 개발이익을 챙기게 된다고 밝혔다.

국토교통부 고시에 따르면, 3기 신도시 가운데 지구계획이 확정된 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3곳의 신도시 전체 주택 공급 용지의 절반 이상이 민간에 매각될 예정이다. 공공택지의 민간 매각 비율이 가장 높은 곳은 인천 계양으로 59.4%(47만1000㎡)에 달하며, 남양주 왕숙은 58.2%(173만6000㎡), 하남 교산은 53.8%(71만2000㎡)에 이른다.

특히 이 3곳의 민간사업자에게 매각되는 공공택지 총 면적 280만㎡에서 분양되는 민간아파트는 인천 계양 7618가구, 남양주 왕숙 3만987가구, 하남 교산 1만3329가구 등 5만1934가구(민간임대 제외)로 분양 후 민간사업자가 얻게 될 개발이익은 최대 5조6045억원이라고 참여연대는 추산했다.

또 현행 ‘공공주택특별법’에서는 공공택지에서 건설하는 주택의 약 40%를 민간분양 아파트로 건설하도록 하고 있다. 따라서 참여연대는 아직 지구계획이 확정되지 않은 고양 창릉과 부천 대장 신도시에서 최소 40% 이상, 여타 신도시와 유사한 수준에서 공공택지를 매각한다고 가정할 때, 고양 창릉 1만5200가구, 부천 대장 8000가구의 민간분양아파트가 공급되며 민간사업자의 개발이익은 최대 2조5381억원에 이를 것으로 추정했다.

참여연대 제공.

분석결과를 발표한 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "민간사업자가 약 7만5000세대를 분양한다는 한다는 점을 고려하면 분양하는 아파트 1채당 평균 1억원 이상의 개발이익이 민간사업자에게 귀속될 것으로 추정된다"면서 "올해 추가 공급 계획을 발표한 광명·시흥 신도시까지 포함하면 개발이익의 규모는 더 커질 것"이라고 말했다.

또 임 교수는 "내년 주거복지예산 2조4000억원의 3배에 달하는 막대한 개발이익이 민간사업자에게 귀속된다"면서 "주택 공급을 위해 강제수용한 공공택지의 절반 이상이 민간건설사의 돈벌이 수단으로 활용된다면, 이것이 공공택지라고 할 수 있는지, 왜 공공택지를 개발하는지 모르겠다"고 비판했다.

참여연대는 제 2,3의 대장동이 3기 신도시 공공택지에서도 재현될 수 있다고 경고했다. 대장동 개발 사업은 민관합동 방식으로 진행됐지만 사실상 공공택지를 민간사업자가 개발해 소수의 개인에게 천문학적인 개발이익이 돌아가는 것을 여실히 보여준 사례라는 게 이들의 주장이다.

현재 3기 신도시의 공공성을 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있는 가운데 공공택지에서 공공주택을 80% 이상 공급하는 박상혁 더불어민주당 의원과 공공주택을 100% 공급하는 심상정 정의당 의원의 ‘공공주택특별법’ 개정안이 국회에 발의된 상태다. 또 대장동 사건 이후 여야 모두 공공택지의 개발이익을 철저히 환수해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 국회는 정치적 공방에만 몰두한 채, ‘공공주택특별법 개정안’은 해당 상임위에서조차 논의되지 않는 답답한 상황이라고 참여연대 측은 전했다.

참여연대 정책위원인 김남근 변호사는 "대장동 택지 개발 과정에서 민간이 과도한 개발이익을 가져가게 된 근본적인 원인이 토지 강제 수용을 통해 조성한 공공택지를 공영개발 방식으로 추진하지 않은데 있다"면서 "공공이 조성한 공공택지의 민간 매각을 막는 공영지구지정제 도입과 함께 공공주택 공급을 확대하는 ‘공공주택특별법 개정’이 시급하다"고 강조했다.

또 김 변호사는 "대규모 택지개발 방식보다는 토지비축은행을 설립해 꾸준히 공공택지를 확보하고 이를 공공택지개발 본연의 취지에 맞게 사용해야 한다"면서 "토지비축은행이 매입한 공공택지는 LH 등이 공공임대건설 등을 위한 용도로 사용되도록 공급하는 등 민간에 매각되지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr