똑같은 내 집 아냐?… 입주권과 분양권, 뭐가 다를까

[아시아경제 류태민 기자] 입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 보증서다. 하지만 입주권과 분양권에 따라 등기 여부, 초기 투자비, 과세 등 내용 면에서는 다르기 때문에 그 차이를 정확히 알아야 한다.

입주권은 재건축·재개발 사업장 조합원이 새 집에 입주 할 수 있는 권리다. 재개발은 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어져 입주권을 확보 할 수 있지만 재건축은 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권이 주어진다. 관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정된다.

반면 분양권은 아파트 청약에 당첨되면 얻는 권리다. 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 일반인과 시행사가 분양계약을 맺게 된다. 다만 분양권을 가졌다고 해서 곧바로 주택의 소유권을 확보하는 것은 아니다. 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 비로소 온전한 내 집이 된다.

입주권과 분양권 모두 주택 수에 포함된다. 올해 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 세금 부과 기준이 달라진다. 예를 들어 주택 한 채를 보유하고 분양권도 가지고 있다면 1가구 2주택자로 여겨져 중과세율이 적용된다.

통상 일반분양가는 조합원 분양가보다 더 높게 책정된다. 사업 지연이나 사업비 급증 등으로 발생하는 비용은 모두 조합원들이 부담해야 하기 때문이다. 만약 일반분양이 실패해 미분양이 나올 경우 생기는 추가분담금에 대한 리스크도 조합원들이 지게 되므로 그만큼 더 많은 이익을 가져가는 구조다.

다만 분양권과 입주권은 초기 투자비용에서 차이가 있다. 분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 나오기 때문에 상대적으로 초기에 드는 비용이 저렴하다. 반면 조합원에게 주어지는 입주권은 기존 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함돼 가격이 책정되기 때문에 초기 투자비가 상대적으로 높다.

분양권과 입주권은 어디까지나 ‘권리’이기 때문에 매입 시 유의해야 할 필요가 있다. 아직 완공되지 않은 주택의 권리인 만큼 갑작스런 사업 지연 등의 리스크가 늘 존재한다. 입주권의 경우 아직 사업 과정이 남아있는 만큼 추가 부담금이 생길 수도 있고, 이 경우 분양권의 중도금과 잔금을 지불할 시 이러한 금액까지 구매가격에 포함시켜 생각해야 한다.

전매제한도 주의해야 한다. 분양권의 경우 최소 당첨자 발표 후 6개월에서 입주 시점까지 법적으로 거래가 제한되는 단지들이 있기 때문이다. 이 경우 전매제한 기간 내 거래를 하게 되면 계약이 무효가 되는 만큼 사전에 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr