흑석2 분양가 13억…공공재개발 후보지 "빠른 사업추진 기대"

인센티브로 분양가 상한제 면제 받고 HUG 고분양가 심사
투기과열지구 주변 시세의 85%까지 반영해 분양가 산정
신길, 성북, 장위 등 알짜 사업지 9억~10억원대도 가능할 듯
다만 고분양가 책정에 무주택 청약자 부담 가중 우려도

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임온유 기자] 공공재개발 1차 후보지인 서울 동작구 흑석2구역의 사업 예상 분양가가 84㎡(전용면적) 기준 13억원을 넘어서면서 나머지 후보지들의 기대감도 커지고 있다. 후보지 중 ‘알짜’로 꼽히는 영등포구 신길1구역과 성북구 성북1구역 등의 같은 면적 분양가도 10억원대에 이를 전망이다. 다만 부동산 시장 안정화를 위한 공공재개발이 오히려 집값 상승을 자극하고 무주택 청약자의 부담을 키울 수 있다는 지적도 나온다.

21일 정비업계에 따르면 서울주택도시공사(SH)는 최근 흑석2구역에서 주민설명회를 열고 일반 분양가가 3.3㎡당 3942만~4224만원으로 예상된다고 밝혔다. 지난해 분양한 흑석3구역(흑석리버파크)의 평균 분양가 2813만원과 비교하면 최대 50% 높은 금액이다. 흑석7구역(아크로리버하임)의 3월 실거래가 20억원의 70%에 이른다.

흑석2구역의 예상 분양가가 이처럼 높게 나온 것은 공공재개발에 적용되는 인센티브 때문이다. 분양가 상한제가 아닌 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준을 적용한 결과다. 실제 최근 HUG의 고분양가 심사 기준이 변경되면서 서울 등 투기과열지구 아파트의 분양가는 시세의 85%까지 높아진 상황이다.

일반 분양가가 높아지면 그만큼 수익이 늘고 상대적으로 조합원들의 추가부담금이 낮아진다. 즉 사업 추진이 원활해질 수 있다는 뜻이다. 이에따라 현재 주민설명회를 앞둔 공공재개발 후보지들의 기대감이 덩달아 커지고 있다.

공공재개발 2차 후보지 중에서는 인근 아파트 시세가 13억~15억원에 이르는 알짜 구역들이 포진해 있다. 단순 시세반영률 70%로 계산하면 신길1구역의 경우 9억~10억원대 분양가를 책정받을 수 있다. 인근 신길3구역(더샵파크프레스티지) 분양권이 14억원대에 나와 있기 때문이다. 성북1구역 역시 대략 10억원대 분양가가 예상된다. 최근 인근 래미안센터피스(길음2구역)가 14억7500만원에 거래됐다. 장위8구역과 9구역도 9억원 이상의 분양가가 가능할 것으로 업계는 내다보고 있다. 분양 시점에 시세가 더 상승한다면 이보다 더 높은 분양가 책정도 가능하다.

익명을 요구한 공공재개발 2차 후보지 관계자는 "최근 오세훈 서울시장 취임으로 재개발 규제 완화 기대감이 커지면서 반대파의 목소리가 커졌던 게 사실"이라면서 "높은 분양가를 받게 된다면 주민 간 갈등을 완화해 사업 추진도 보다 원활해질 것"이라고 말했다.

다만 공급 확대를 통한 부동산시장 안정이 목표인 공공재개발이 역설적으로 분양가를 끌어올려 집값을 자극한다는 지적도 나온다. 또 9억원 이상 분양가에 대해서는 중도금 대출이 불가한 만큼 공공재개발을 통한 일반분양이 자칫 ‘현금 부자들의 잔치’가 될 것이라는 우려도 나온다.