LH사태의 역설…세부담 우려에 토지보상 가속 효과

한국토지주택공사(LH) 직원 투기 사태를 예방하기 위한 3·29 부동산 대책이 발표된 이후 3기 신도시 예정지의 토지주들의 고민이 깊어지고 있다. 정부가 토지거래의 수익 대폭 축소와 세부담 강화를 예고하자, 토지주들이 입법 완료 전 보상 절차에 서둘러 나서는 모습도 나타나고 있다. 투기 사태로 ‘3기 신도시 취소론’까지 나오던 상황에서 어느새 토지보상 작업에 가속이 붙는 역설적 상황이 벌어지고 있는 셈이다.

15일 LH 등에 따르면 지난해 말 토상 절차에 착수한 하남 교산 신도시(649만㎡)와 인천 계양(333만㎡)의 토지 보상률이 모두 60%에 육박한 것으로 알려졌다. 하남 교산과 인천 계양은 신도시 예정지 중 가장 보상에 먼저 착수한 지역으로, 최근에는 토지보상 작업이 가속도가 붙는 모습이다. 3월말 기준 하남 교산의 토지 보상률은 56%로 3기 신도시 중에서 가장 높다. 인천 계양도 54%의 진도를 보이고 있다.

이는 최근 아파트값 상승과 3기 신도시의 특성, 정부의 토지거래세 인상 예고 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 정부는 지난달 29일 발표한 부동산 투기 근절 및 재발방지 대책에서 토지 양도소득세 중과 세제 개편안을 발표했다. 토지거래로 생기는 이익을 세금으로 환수함으로써 토지 투기 유인을 줄이겠다는 것이다. 특히 내년 1월1일자로 단기보유 토지에 대한 양도소득세율 중과세율을 인상하는 부분은 시장에 상당한 파급력을 낳고 있다.

택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도소득세 중과 배제 혜택이 대폭 축소되고, 법령 시행 이후 비사업용 토지를 새로 살 경우에는 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다. 기존에는 3기 신도시 등 관련 사업인정고시일로부터 2년 이내에 비사업용 토지를 산 경우 양도세를 중과했는데, 앞으로는 5년 이내로 바뀐다. 즉 고시일로부터 3년 전에 토지를 산 사람은 토지를 처분할 때 양도세를 더 내야 하는 셈이다. 양도세 폭탄을 피하기 위해서라도 최대한 빨리 토지를 처분해야 하는 유인이 생긴 셈이다.

협의양도인주택 특별공급 기준 역시 특히 토지주들을 딜레마에 빠뜨린 모습이다. 최근 국토교통부가 ‘공공주택특별법 시행 규칙’ 개정안을 입법예고하면서다. 개정안에 따르면 협의양도인주택의 경우 수도권이라도 토지 400㎡ 이상을 소유하면 대상자로 선정하는 등 조건을 완화하는 내용이다. 기존에는 1000㎡ 이상을 소유해야 했다.

대상자가 되면 85㎡(전용면적)이하 아파트를 특별공급 받을 수 있다. 최근 수도권 아파트값이 급등하고 입주권의 가치가 치솟는 상황인만큼 신축 아파트에 대한 기대감이 적지 않다. 문제는 토지보상 불복 절차를 진행하면 그 자격이 사라진다는 점이다. 부동산 업계관계자는 "보상금을 더 받겠다고 불복 절차에 들어가는 순간 ‘로또아파트’는 사라지는 셈"이라며 "보상금과 신축 아파트를 놓고 고민이 커질 수밖에 없다"고 말했다.

아파트값 급등과 토지 수요 증가로 인해 대토보상에 대한 선호도가 높은 점도 보상 진행 속도를 높이고 있다. 대토보상은 토지주가 자신의 땅을 내놓되, 그 대가로 개발된 지구 내 택지 등을 받는 방식이다. 하남 교산과 인천 계양의 보상률이 최근 오른 데에는 토지주들이 특히 대토보상에 나선 영향이 크다고 LH는 설명했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr