분양가상한제 완전 시행… 공급절벽 가속 우려 확산

지난해 8월 재건축을 위한 철거 공사가 진행 중인 서울 강동구 둔촌주공아파트. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 이춘희 기자] 아파트 분양시장이 본격적인 '분양가상한제' 영향권에 접어들었다. 상한제 하에서 조합들이 그나마 가격을 높이 받을 수 있는 후분양으로 돌아설 경우 '공급 절벽'이 현실화될 것이란 우려가 나온다.

29일 업계에 따르면 전날로 분양가상한제 적용 유예기간이 끝나기 전에 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증서를 발급받은 사업장의 분양 보증서가 모두 만료됐다. 서초구 반포동 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축), 강동구 둔촌동 주공아파트 재건축 등이 대표적이다.

래미안원베일리 조합 측은 HUG와 상한제 분양가를 비교해 둘 중 높은 가격에 분양한다는 계획이었지만 상한제 분양가 산정 기간이 길어지며 계획이 꼬였다. HUG 관계자는 "분양 보증서는 연장이 불가능하고, 재발행하더라도 분양가상한제가 적용된 가격을 기준으로 발행하게 된다"고 설명했다. 서초구청 관계자는 "조합 측에서 HUG 가격대로 분양을 받겠다는 의지가 크지는 않았던 것으로 안다"고 전했다.

강동구 둔촌주공 재건축 역시 같은 상황에 처했다. 둔촌주공은 지난 24일 HUG 분양보증 기간이 만료됐지만 조합 측에서 총회 미개최 등을 이유로 강동구청에 보완기간 연장을 요청했고, 구청에서 이를 받아들여 다음달 16일까지 입주자모집공고 승인기간을 연장해줬다. 이에 기존 HUG 분양가로 분양할 수 있는 길이 아직 열려있는 것 아니냐는 관측이 나왔지만 HUG 측은 24일까지 모집공고가 나지 않았으니 기존 보증서는 이미 효력을 상실했다는 설명이다.

이왕 상한제면 후분양으로… 하지만 택지비 적정성 평가는 '암초'

문제는 상한제로 일반분양가가 낮아질 것을 우려하는 상당수 재건축 조합이 후분양을 선택하려는 움직임을 보이고 있다는 점이다. 상한제 자체를 피할 수는 없지만 땅값이 오를 경우 그만큼 분양가를 높일 수 있어서다.

상한제 하에서 분양가는 '택지비+기본형건축비+가산비'에 적정이윤을 더해서 지방자치단체 분양가심의위원회에서 결정된다. 지속적으로 땅값이 오르는 만큼 3년 후 높은 택지비를 인정받으면 분양가 상승을 기대할 수 있다는 것이다. 래미안원베일리의 경우 택지비만 3.3㎡당 4400만원에 이를 것이라는 예측도 나온다. HUG 분양가 4891만원과 맞먹는 가격이다.

하지만 이마저도 한국감정원의 적정성 검토 과정에서 갈등이 불거질 가능성이 제기된다. 민간택지 내 분양가상한제 적용 주택은 지자체가 지정한 감정평가사를 통해 택지가격 감정평가를 받아야 한다. 이후 지자체장은 감정원에 감정평가의 적정성 검토를 의뢰해야 한다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원실이 감정원으로부터 제출받은 자료에 따르면 감정원은 민간택지 분양가상한제 확대 시행 이후 감정평가 적정성 검토를 의뢰받은 서울 7개 사업장 모두에 재평가를 요청한 것으로 드러났다.

서울시내에서 지자체 요청에 의해 검토를 실시한 곳은 ▲서초구 서초동 낙원·청광연립 ▲강동구 상일동 벽산빌라·둔촌동 632 ▲강서구 공항동 발쿠치네하우스 ▲양천구 신월동 스위트드림아파트 ▲서초구 서초동 1486-17 ▲은평구 역촌1주택재건축 등 7곳이다. 이 중 서초동 낙원·청광연립을 제외한 나머지 6곳에서는 실제로 택지비 삭감이 일어다는 것이 정 의원실측 설명이다.

업계에서는 후분양을 택하는 단지가 늘어나고 택지비 갈등이 불거질 수록 공급 절벽이 가속화될 것이란 우려가 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공급 절벽에 부딪히게 되는 것은 당연하다"며 "분양가상한제로 인해 강남 권역에서 후분양 또는 임대 분양을 하는 경우가 많아질 것"이라고 내다봤다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr