[부린이 가이드] 암호 같은 부동산세... '갈아타면 기존 집은 언제 팔아야 할까?'

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

부린이들이 가장 어려워하는 것 중 하나가 세금입니다. 집은 살 때(취득), 갖고 있을 때(보유), 팔 때(양도) 3단계에 나눠 세금을 내게 되는데요. 이때 적용되는 법이 각각 다릅니다. 취득세는 '지방세법', 보유할 때는 지방세법과 '종합부동산세법', 팔 때는 '소득세법'이 적용되는데요. 이렇다보니 각각의 세율도 다를 뿐만 아니라 주택 수의 기준 등도 모두 제각각입니다.

게다가 점차 부동산 관련 규제가 강화되면서 전문가인 세무사들 중에서도 '양포(양도소득세 포기) 세무사'라는 신조어까지 나올 정도로 점차 고차 방정식화 돼가고 있습니다. 초보자인 부린이들로서도 당연히 어려울 수밖에 없는 셈이죠.

이에 국세청이 최근 '부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문100답으로 풀어보는 주택세금'이라는 일종의 부동산 세금 해설서를 공개했습니다. 오늘은 이 중 부린이들이 가장 궁금하거나 헷갈려 할 몇 가지를 꼽아 소개하고자 합니다.

집 살 때는 집값뿐만 아니라 '취득세'도 내야 합니다

7·10 부동산대책 중 다주택자, 법인 취득세 강화안 (제공=국토교통부)

최근 정부는 7·10 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 취득세율을 대폭 끌어올렸습니다. 조정대상지역 기준 1주택자는 기존의 주택 가액에 따른 1~3% 세율이 유지됩니다. 하지만 2주택자와 3주택자·법인은 기존의 1~3%에서 각각 8%와 12%로 세율이 최대 4배까지 뛰어올랐습니다. 4주택 이상 역시 4%에서 12%로 세율이 급등했죠. 만약 비조정대상지역라면 2주택자와 3주택자는 각각 한단계 낮은 세율이 적용됩니다.

여기서 조정대상지역과 비조정대상지역에 각각 주택을 보유하게 될 경우인데요. 국세청은 "기존 소유 주택의 소재지와 관계없이" 새롭게 주택을 취득하는 지역의 위치를 기준으로 과세가 이뤄진다는 설명입니다. 2주택자를 기준으로 조정(기존)+조정(신규)의 경우 8%, 조정(기존)+비조정(신규)는 1~3%, 비조정(기존)+조정(신규)는 다시 8%, 비조정(기존)+비조정(신규)는 1~3%가 적용되는 것이죠.

다만 '1주택자의 갈아타기'로 인한 일시적 2주택의 경우 기존 주택을 3년 내(두 주택 모두 조정대상지역일 경우 1년 내)에 매각하면 1주택으로 간주돼 기존의 1~3% 세율 적용이 이뤄지니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다주택자는 이사 등을 이유로 새 주택을 구입하더라도 이러한 혜택이 적용되지 않습니다.

분양권, 어떨 때는 주택이고 어떨 때는 주택이 아니다?

수도권 한 분양단지 견본주택이 방문객들로 붐비고 있다./김현민 기자 kimhyun81@

현행법상 양도소득세는 다주택일 경우 중과가 이뤄지고 있습니다. 하지만 분양권의 경우 아직은 '주택'이 아닌만큼 양도소득세를 계산할 때 그동안은 주택 수에 포함되지 않아왔습니다.

하지만 내년부터는 보유한 분양권과 주택을 모두 합쳐 주택 수를 계산하게 됩니다. 만약 1주택과 1분양권을 가진 경우라면 지금은 양도세 계산시 1주택자로 세금이 계산되지만 내년부터는 2주택자로 세금이 계산되는 것이죠. 다만 이는 내년부터 취득하는 분양권에 한해 적용되므로 이미 분양권을 갖고 있는 분들이라면 걱정하지 않아도 되는 부분입니다.

또 1주택자의 경우 내년에 새로이 분양권을 취득하더라도 새 아파트 입주 후 기존 주택을 매각할 때 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다. 현재 2주택자라고 하더라도 정비사업으로 인해 이주하면서 1주택과 1조합원입주권을 갖게 되는 '일시적 2주택'에 대해서는 특례를 적용하고 있는데요. 국세청은 "이와 유사한 특례를 1주택과 1분양권에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정"이라는 설명입니다.

취득세 역시 분양권이 주택 수에 포함됩니다. 국세청은 "지난달 12일 이후 신규 취득한 경우 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다"는 설명입니다. 다만 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 취득세가 부과되기 때문에 직접적인 과세 대상은 아니라는 설명입니다. 이때는 새 아파트를 취득한 날을 기준으로 일시적 2주택의 시점을 다시 계산하게 됩니다.

오피스텔도 주택인지 아닌지 애매한 것 중 하나인데요. 오피스텔은 분양권인지 아닌지에 따라서 또 갈립니다. 국세청은 "취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다"는 설명입니다. 하지만 주거용 오피스텔(재산세 과세대상 기준)이라면 지난달 12일 이후 취득한 오피스텔은 주택 수에 합산됩니다.

갈아타기, 언제까지 팔아야 할까?

63전망대에서 바라본 서울 아파트단지 모습./김현민 기자 kimhyun81@

1주택자가 좀 더 살기 좋은 집으로 이사했지만 기존 집이 안 팔려서 어쩔 수 없이 2주택자가 돼버리는 경우도 많은데요. 원해서 다주택자가 된 것도 아닌 부린이들에게는 억울할 수밖에 없는 상황이죠. 이러한 문제를 막기 위해 정부는 일정 조건을 채우면 '일시적 2주택'으로 간주해 다주택자에 대한 중과에서 제외해주는 조치를 취하고 있습니다.

이와 관련해 주요한 부분이 지난해 발표된 12·16 대책인데요. 이 대책에는 조정대상지역에 1주택을 보유한 자는 '일시적 2주택' 요건을 채우기 위해서는 다음날인 17일 이후 조정대상지역에 새 주택을 살 경우 1년 내 기존 주택을 매각하고 새 주택으로 입주까지 마쳐야 한다는 내용이 포함됐습니다.

이와 관련해 최근 부동산 시장의 가장 큰 화두 중 하나인 '갱신계약요구권'이 얽히게 되는데요. 갱신계약요구 시점과 매매계약 시점의 선후 관계에 따라서는 실거주를 목적으로 집을 샀더라도 기존 임차인이 계약갱신요구를 할 경우 새 집주인이 실거주를 할 수 없을 수 있다는 해석이 잇따라 나오고 있습니다. 임차인이 계약을 갱신할 경우 새 매수인 입장에서는 비과세 요건 충족이 어려워질 수도 있습니다.

이에 대해 국세청은 "신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장한다"는 설명입니다.

다만 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정하지 않는다는 입장인데요. 현재 갱신계약요구권과 관련한 논의에 따르면 갱신계약요구권 행사 시 매수인이 신규주택을 매입한 후 기존 임차인의 계약갱신이 이뤄질 수도 있는 만큼 일시적 2주택 요건을 채우지 못하는 집주인이 나올 가능성도 높습니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr