[8.4대책 기업해부]①GS건설, 분양사업 호조에 '8.4대책' 단비

산업마다 흥망성쇠의 사이클이 있다. 건설업의 흥망은 국내총생산(GDP)의 15%를 차지하는 건설투자가 좌지우지한다고 해도 과언이 아니다. 2018년부터 본격화된 정부의 부동산 억제책으로 국내 건설투자는 계속 마이너스(-) 성장했다. 올해 1분기에 반짝 플러스(+)로 전환했지만, 정부 주도로 토목 공사를 늘리면서 나타난 회복에 불과했다. 주택 부문 투자는 매 분기 빠르게 줄어들고 있다. 건설사들은 과거에 수주한 물량으로 비교적 괜찮은 실적을 내고 있지만, 점차 공사 물량을 소진하면서 성장 추세가 꺾이기 시작했다. 이런 찰나에 정부가 8.4 부동산 공급 대책을 내놓았다. 유휴부지와 3기 신도시에 신규 주택을 짓고, 용적률 완화로 서울ㆍ경기에 13만2000호를 추가로 공급한다는 내용이다. 정부가 부동산 수급 조절과 코로나 사태 속 경기 연착륙이라는 '두 마리 토끼 사냥'을 위해 또다시 고용 유발효과가 큰 건설투자를 꺼내 들었다. 용적률 완화에 따른 재건축 시장의 활기를 기대하기는 어려운 상황이다. 높은 수준의 기부채납 비율과 초과이익 환수로 인한 지주들의 반발 때문이다. 그런데도 7만~8만호 정도는 별 무리 없이 공급될 것이라는 전망이 지배적이다. 건설업에 호재임이 분명하다. 건설사 주가도 출렁였다. 주택 건설 수주에 대한 기대감이 작용한 결과다. 아시아경제는 주택 수주 기대감이 큰 GS건설과 대림산업 및 희림의 경영현황을 살펴보고 건설사들의 성쇠를 가늠해 본다.

[아시아경제 임정수 기자] 8.4 부동산 공급 대책으로 GS건설이 주목받고 있다. 정부가 주택 공급을 늘리기로 하면서 GS건설이 비교적 큰 수혜를 볼 것이라는 기대감이 작용했다. GS건설의 아파트 브랜드 '자이'의 높은 인지도에 힘입어 주택 사업 매출이 증가하고 수익성이 개선될 것으로 전망되고 있다. 최근 국내 주요 미착공 사업장의 분양이 성공적으로 이뤄지는 가운데 정부의 부동산 공급 확대에 따른 수주도 증가할 것이라는 전망이다. 현대건설, 대우건설 등에 비해 해외 프로젝트 비중이 많이 줄었다는 점도 장점으로 꼽힌다.

◆'미착공 감소·수주증가' 실적개선 '청신호'= GS건설은 지난해에 이어 올해 1분기까지 실적 악화가 지속됐다. 지난해 2016년 시작된 수주 감소로 연결기준 매출이 전년 대비 20.7% 감소한 10조4000억원을 나타냈다. 올해 1분기에도 주택공급 감소로 건축 부문 매출이 큰 폭으로 줄면서 전체 매출도 2조 4415 억원에 그쳤다. 전년 동기 대비 6.2% 하락한 수치다.

수주 증가에도 미착공 사업장 누적으로 실적이 개선되지 않고 되레 악화했다. 관련 업계에 따르면 올해 1분기 말 GS건설의 연결 기준 수주 잔액은 43조1700억원에 육박한다. 주택 신규 수주와 LG화학, GS칼텍스 등 범LG 계열사들의 투자가 확대되면서 수주가 증가했다.

하지만 자체 사업을 제외한 착공 기준 수주 잔고는 14조원에 불과하다. 업계 관계자는 "건설사는 수주가 늘어도 공사를 진행해야 진행 기준에 따라 매출을 인식할 수 있다"면서 "미분양 등의 이유로 미착공 사업장이 누적되면 실적도 악화할 수밖에 없다"고 설명했다.

올해 2분기부터 주요 주택 사업들의 분양이 성공적으로 이뤄지면서 실적 개선 기대감이 일고 있다. GS건설이 시공사로 참여하는 서울 덕은지구 DMC리버파크자이와 DMC리버포레자이는 고분양가 논란에도 최근 100% 분양을 완료해 착공에 돌입했다. 서울 흑석리버파크자이, HDC현대산업개발과 공동으로 시공하는 수원센트럴아이파크자이도 청약이 성공적으로 이뤄졌다.

GS건설이 서울 수색중산뉴타운에 건설하는 DMC파인시티자이, DMC아트포레자이, DMC센트럴자이 등도 동시에 분양을 진행한다. 주변 아파트들 분양이 완판 행진을 이어가면서 뉴타운 개발사업 수주에서도 성과가 나타날 것으로 기대된다. PF업계 관계자는 "GS건설의 분양 사업이 속속 성사되면서 미착공 사업장이 계속 줄어들 것"이라고 전망했다.

8.4 주택공급 정책으로 주택 부문 수주 기대감도 커졌다. GS건설의 아파트 브랜드 '자이'는 매년 주택 브랜드 선호도 1위에 오르면서 시공사 선정 등에 유리하다는 평가다. 다른 대형 건설사 대비 해외 건설 비중이 작다는 점도 장점으로 꼽힌다. 김승준 흥국증권 건설담당 애널리스트는 "GS건설은 현대건설과 대우건설 등 대형 건설사에 비해 해외 실적 비중이 5~10%포인트 가량 낮다"면서 "손실 가능성이 높은 해외 비중이 작아 신규 수주에 따른 실적 개선 폭도 커질 것"이라고 내다봤다.

◆분양사업 성과 '재무개선' 기대= 재무상황 개선에 대한 기대감도 일고 있다. 실적이 좋아지면서 누적되던 차입금 부담도 완화될 것이라는 전망이다.

GS건설은 2018년 2조1000억원 수준이던 차입금이 올해 1분기에 4조원에 육박했다. 차입금에서 현금성자산을 제외한 순차입금도 같은 기간 2700억원에서 1조7000억원으로 늘었다. 회계기준 변경으로 기존에 '운용리스(비용)'으로 분류했던 리스부채 5785억원어치를 차입금(금융리스)로 인식한 영향이 컸다.

해외 지분투자가 늘어난 것도 차입금 증가로 이어졌다. GS건설은 지난해 브라질 종속회사인 GS이니마를 통해 현지 수처리업체 BRK엠비엔탈로부터 산업용수 사업부(FIP Operacoes Industrials) 지분 82.76%를 3030억원에 인수했다. 올해 1분기에는 영국 철골 건축기업 엘리먼츠(Elements)와 폴란드 목조주택 전문기업 댄우드(Danwood) 인수 등에도 수천억원을 투입했다.

프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 부담도 만만치 않다. 한국기업평가에 따르면 재개발·재건축, 책임준공, 조건부채무인수를 제외한 GS건설의 1분기 말 PF 우발채무는 1조3000억원 규모다. 조건부채무인수 등을 포함한 우발채무 규모는 4조5000억원에 육박한다. 하지만 신봉도시개발2구역 등 장기 미착공 사업장도 분양에 돌입하는 등 우발채무 부담이 계속 줄어들 것으로 전망된다.

해외 미청구공사가 감소하고 있다는 점도 긍정적 요인으로 평가된다. GS건설 미청구공사는 2014년 2조4000억원을 증가했다가 최근 속속 회수가 이뤄지면서 올해 1분기에 1조1000억원으로 감소했다. 신용평가사 관계자는 "분양 사업 호조로 PF 우발채무가 줄고 해외 미청구공사가 감소하는 등 잠재채무도 전반적으로 줄어드는 추세"라고 평가했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr