기부채납 5배↑·기대차익 90% 환수…공공재건축이 외면받는 이유

2배 가까운 용적률 상승
층수규제 완화 심의기간 단축 등
인센티브에도 강남권 참여 부정적

기부채납 절반 이상이 공공임대
지나친 임대가구 비중도 문제

[아시아경제 최동현 기자, 임온유 기자] "이제 (공급이 안 늘면) 재건축 단지들이 협조 안 한 탓으로 돌리려는 건가요."(여의도 A재건축조합 관계자)

정부가 8ㆍ4 부동산 대책에서 서울 주택 공급 확대의 핵심 방안으로 제시한 '공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)'에 대한 서울 주요 재건축 추진 단지들의 반응은 예상보다 냉담했다. 2배에 가까운 용적률 상승과 층수 규제 완화, 심의 기간 단축 등 각종 인센티브에도 강남권 단지들은 사업 참여 가능성에 부정적 입장을 보였다. 다만 기존 용적률이 200%를 넘어 사업성이 낮은 일부 단지에서는 정부의 구체적인 방안이 제시되면 이를 검토해볼 여지는 있다는 입장이었다.

5일 서울 주요 재건축 추진 단지들의 의견을 종합하면 공공재건축 참여를 꺼리는 주된 이유는 ▲무리한 기부채납 요구 ▲높은 임대가구 비중 ▲과도한 이익 환수 등으로 요약된다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공기업이 사업자로 참여할 경우 최대 500%의 용적률과 최고 층수 50층까지 재건축을 허용하겠다는 당근책에 비해 반대급부가 너무 크다는 것이다.

◆일반분양은 36% 느는데 기부채납은 5배 = 공공재건축이 요구하는 기부채납은 증가 용적률의 50~70% 수준이다. 예컨대 500가구 단지가 기존 방식대로 임대 등 기부채납의 대가로 250%(조례 상한)인 용적률을 300%로 적용받으면 조합원ㆍ일반분양분은 550가구, 기부채납은 50가구다. 하지만 공공재건축을 통해 용적률 500%를 적용받으면 조합원ㆍ일반분양 750가구에 기부채납은 250가구로 늘어난다. 조합원ㆍ일반분양 가구수는 36.3% 늘어나는 데 비해 기부채납은 5배에 달한다. 여의도 삼부아파트 재건축 추진위원회 관계자는 "공공재건축은 국공유지에서 해야지, 왜 사유지에서 하는지 의문"이라며 "기존 사업안으로도 충분하기 때문에 별 관심이 없다"고 말했다.

◆과도한 임대 물량에 거부감 = 임대가구 비중이 지나치게 높다는 것도 문제라는 입장이다. 정부는 기부채납을 통해 환수한 가구 중 절반 이상은 장기공공임대로 활용하고 나머지는 공공분양으로 공급할 계획이다. 강남구 주요 재건축 단지인 은마아파트를 예로 들면 현재 용적률 202%에 4424가구 규모인 이 단지가 용적률 300%를 적용받으면 6570가구, 500% 적용 시에는 1만950가구로 늘어난다. 물론 이는 면적별 가중치를 고려하지 않은 단순 계산이지만 공공재건축에 참여하면 대략 4380가구가 추가되는 셈이다. 이 중 최대 70%인 약 3000가구는 기부채납되는데 그 절반 이상은 임대가구로 넣어야 한다. 이정돈 은마아파트 재건축 추진위원장은 "가구수 증가에 따른 건축비 등 비용은 조합원 몫"이라며 "단지 내 밀도도 높아져 주거 쾌적성이 떨어지기 때문에 명품 단지를 추구하는 조합원들이 달가워하지 않을 것"이라고 말했다.

◆기대 차익 90% 환수…'민간 돈으로 임대 짓겠다'라는 발상 = 일부 단지들은 안전진단 강화와 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 기존 규제에 따른 비용 증가도 큰데 추가로 비용을 떠안을 수 없다며 목소리를 높였다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전날 "용적률 상향에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수할 것"이라고 밝혔다. 정복문 잠실주공5단지 재건축 조합장은 "기부채납 비율이 50% 정도이면 고려해볼 수 있으나 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 규제가 있는 상황에서 그 이상의 비율을 내놓으라고 하면 조합원들의 반발이 심할 것"이라고 강조했다.

◆고밀화 따른 자산 가치 하락 우려 = 목동 중층단지나 강남권 1대1 재건축 추진단지 등도 교통난과 사업성 부족, 단지 개발 방향과 불일치 등을 이유로 반대하는 목소리가 많았다. 최신구 양천발전시민연대 부대표는 "현재 용적률 300%도 목동선 등 추가 교통대책이 확보돼야 원활히 추진될 것이라고 보는데 500%로 올리면 감당이 안될 것"이라고 했다. 압구정 현대아파트(3구역) 인근 A공인 관계자는 "압구정 현대는 중대형이 많아 소형 임대가 다수 들어오는 걸 원치 않는다"라며 "조합원들은 1대1 재건축을 할 계획이어서 (공공재건축 참여를 위한)3분의 2이상 동의를 얻기 불가능할 것"이라고 말했다.

다만 노원구 상계동 등 서울 외곽 일부 지역의 경우 공공재건축 참여를 고려할 수 있다는 반응도 나왔다. 용적률이 200%에 육박해 재건축 가능성이 낮은 상황에서 용적률 상승에 따른 분양물량 확대로 사업성을 키울 수 있다는 판단에서다. 상계주공7단지 주민은 "아직 안전진단도 통과되지 않은 초기단계라 공공재건축 참여를 포함해 수지타산을 따져볼 계획"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr
임온유 기자 ioy@asiae.co.kr