"전세계약기간 4년으로 올려도 초기 임대료 증가는 1.5% 수준 그쳐"

법무부 연구보고서 "전월세 안정돼 있는 지금이 계약갱신청구권 도입 적기"
국토부 "최근 전월세 변동률 안정세… 일부 전세가 상승은 재건축 이주에 따른 것"

▲ 13일 오후 국회 의원회관에서 열린 '주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회'에서 발언하고 있는 박홍근 더불어민주당 의원(왼쪽 세번째) (사진=이춘희 기자)

[아시아경제 이춘희 기자] 현재 기본 2년인 전·월세 계약 기간을 4년(2+2년)으로 늘려도 초기 임대료 증가는 1.5%내에 그칠 것이라는 분석이 나왔다. 다만 연 5%를 기준으로 하는 전월세상한제가 도입될 경우 초기 임대료 상승률은 1.67~8.32%까지 올라섰다.

13일 오후 국회 의원회관에서는 박홍근·박주민·표창원·정성호 더불어민주당 의원실과 주택임대차보호법개정연대 공동주최로 열린 '주택임대차보호법 개정을 위한 간담회'가 열렸다. 이날 간담회는 법무부가 한국부동산분석학회에 발주한 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구' 용역보고서가 마무리된 것을 계기로 마련됐다. 발제는 해당 보고서를 작성한 임재만 세종대 부동산학과 교수가 맡았다.

임 교수는 "청구권 도입에 따라 시장임대료가 성장한 만큼 임대료를 인상하지 못하는 손해분을 초기 임대료에 반영하는 것을 고려하더라도 일각에서 우려하는 임대료 폭등은 없을 것"이라고 설명했다. 연구 결과에 따르면 2+2년의 임대연장 제도를 도입하더라도 초기 임대료 증가는 1.5% 내외에 그칠 것으로 조사됐다. 연간 임대료 성장률을 2%로 가정할 경우 초기 임대료 성장률은 1.43%에 그쳤고, 성장률을 11%까지 높여 계산하더라도 1.65%에 그쳤다. 다만 연간 5%의 전월세 상한제를 도입할 경우 초기 임대료 성장률은 보다 상승했다. 2+2년의 경우 1.67(연간 임대료 성장률 2%)~8.32%(성장률 11%)로 상승하는 모습을 보였다. 만약 3+3년을 도입할 경우 성장률 11% 기준 초기 임대료 증가는 22%까지도 올라섰다.

이에 대해 임 교수는 "전세가격이 오르는 핫 마켓(hot market)과 하락하는 콜드 마켓(cold market)으로 분류할 경우, 콜드 마켓에서 계약갱신청구권을 도입할 경우 부작용을 최소화할 수 있다"며 전월세 시장이 안정돼있는 지금이 제도 도입의 적기임을 강조했다.

이날 참석자 대부분 역시 현재 임대 시장을 '콜드 마켓'으로 보는 시각을 공유하며 정책의 도입 속도를 높여야 한다는 의견을 밝혔다. 박홍근 의원도 "국민 10명 중 4명이 2~3년마다 한 번씩 이사하는 주거불안에 시달려 결국 내 집을 마련해야 한다는 강박관념으로 이어지고 있다"며 "전셋값이 하향 안정세일 때 도입해서 주거를 안정해야 한다"며 "지금이라도 (법안을) 처리해 묵혀온 문제를 매듭지을 때"라고 말했다.

이명섭 국토교통부 주택정책과장도 "최근 서울 일부지역에서 전세가격이 움직이고 있지만 이는 재건축에 따른 이주 수요에 의한 것"이라며 "변동률로만 보자면 전월세 시장은 안정돼 있다"고 말했다. 그 역시 "(지금이) 도입에 따른 영향이 그 어느 때보다 적어질 수 있다는 것이 국토부의 입장"이라고 전했다.

이 과장은 이어 "현재 주택 매매거래건수는 연간 100만건 내외인 반면 임대차 거래건수는 500만건 정도로 추정된다"며 "훨씬 더 거래 비중이 높은 만큼 제도가 조기에 도입돼 임차인 보호가 강화될 필요가 있다"고 말했다.

계약청구권을 도입할 경우 예상되는 부작용에 대한 개선 방안도 나왔다. 전태석 법무부 법무심의관은 주택임대차보호법이 개정되면 "4년 임대차가 고정되는 것으로 보는 경우가 많다"며 "임대인과 임차인 양쪽에 모두 적용되는 법제인 만큼 합리적인 갱신 거절 사유를 통해 임대인의 계약 자유를 보장하는 내용도 고려하고 있다"고 말했다.

임대인이 직접 거주하는 경우 등을 정당한 사유의 예로 꼽은 그는 "갱신이 예상됐던 기간에 다른 사람에게 세를 주는 등 회피적 행동이 생길 경우 손해배상 책임을 인정하는 등 억제 방안도 함께 마련하는 방안도 검토하고 있다"고 보완책을 밝혔다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr