민간택지 분양가상한제 시행시기 '간보는' 정부

홍남기 부총리 1일 TV 프로그램서 "10월초 바로 작동하지 않을 것"
관계장관회의서 논의한다지만…부동산시장에선 불확실성 여전

▲홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 박민규 기자] 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 1일 민간택지 분양가상한제와 관련해 “10월 초에 바로 작동하지 않을 것”이라고 밝혔지만 부동산시장에서는 불확실성이 여전히 이어지고 있다. 주무부처 수장인 김현미 국토교통부 장관의 분양가상한제 시행 의지가 강한 상황에서 현직 국회의원인 김 장관의 입김이 센 만큼 그대로 밀어붙이는 게 아니냐는 우려다.

그러나 관리처분계획 인가를 받은 재건축 아파트 단지에 분양가상한제를 소급적용하는 것에 대한 반대 여론이 거센 데다 분양가상한제 시행을 공식화한 뒤에도 서울 집값이 신축을 중심으로 여전히 오름세를 이어가면서 정부가 한발 물러선 것이란 관측도 나온다.

◆분양가상한제 시행 시기 "관계장관회의서 논의할 것"= 이날 홍 부총리는 KBS ‘일요진단 라이브’에 출연해 민간택지 분양가상한제와 관련해 “시행령 개정 작업 중이지만 이를 발표하는 10월 초에 바로 작동하는 것이 아니다"라며 “(시행 시기와 지역은) 제가 주재하는 관계 장관 회의에서 논의할 것”이라고 말했다.

이는 딱히 새로운 발언은 아니다. 기존에도 홍 부총리를 비롯해 국토부에서도 계속 밝혀 왔던 내용이기 때문이다. 국토부는 지난달 12일 민간택지 분양가상한제 적용 요건 완화를 담은 주택법 시행령 개정안을 발표하면서 “이번 개정안은 10월 초 공포·시행될 예정”이라며 “구체적인 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획”이라고 설명했다.

사실 민간택지 분양가상한제는 이번에 새로 도입된 제도가 아니다. 기존에 있던 제도의 시행 요건을 이번에 완화한 것이다. 참여정부 시절인 2007년 처음 도입된 민간택지 분양가상한제는 박근혜 정부 때인 2015년 적용 요건이 크게 강화되면서 사실상 사문화됐다. 문재인 정부는 출범 초기인 2017년 8·2 부동산 대책에서 이미 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 한차례 완화한 바 있다. 하지만 당시 민간택지 분양가상한제를 바로 시행하지는 않았다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통해 실질적으로 분양가를 통제하고 있었기 때문에 굳이 민간택지 분양가상한제를 적용할 필요성을 못 느꼈던 것이다. 정부의 타깃인 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 중 일부가 적용 요건을 충족하지 않았던 점도 작용했다.

그러다 최근 서울 강남권 주요 재건축 단지들이 주택도시보증공사의 분양가 통제를 피하기 위해 후분양으로 방향을 틀면서 문제가 불거졌다. 후분양은 주택도시보증공사의 분양보증을 받을 필요가 없어 건설사가 분양가를 마음대로 책정할 수 있다. 이로 인한 분양가 상승이 이미 오름세로 돌아선 서울 집값에 불을 지필 수 있다는 우려 때문에 정부가 이번에 추가로 민간택지 분양가상한제 적용 기준 완화에 나선 것이다.

◆신축 풍선효과 우려 현실로= 국토부는 이번 주택법 시행령 개정안을 내놓으면서 민간택지 분양가상한제가 ‘풍선효과’를 불러와 신축 아파트 가격 상승이 나타날 것이라는 시장의 우려에 대해 그럴 가능성은 크지 않다고 일축했다. 이미 대출·세제·청약 등 규제가 갖춰져 있다는 이유에서였다.

하지만 최근 주택시장 상황을 보면 이 같은 우려가 현실화되는 분위기다. 한국감정원이 조사한 서울 아파트 연령별 매매가격 변동률을 살펴보면 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 요건 완화를 발표한 지난달 12일 이후 2주간 5년 이하 아파트값은 0.07%, 5년 초과 10년 이하 아파트값은 0.12% 오른 데 비해 20년 초과 단지는 0.02% 오르는 데 그쳤다. 특히 강남4구의 경우 같은 기간 5년 이하 단지가 0.11%, 5년 초과 10년 이하 단지가 0.23% 뛴 반면 20년 초과 단지는 0.01% 하락했다. 그동안 서울 집값 상승을 이끌어 왔던 재건축 단지가 민간택지 분양가상한제 발표 이후 하락세로 돌아섰지만 신축 단지로 풍선효과가 나타나고 있는 것이다.

국토부 관계자는 “최근 신축 상승세는 분양가상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세조정의 성격이 강하다”며 “신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나 기대할 수 있는 시세차익이 재건축보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 본다”고 말했다.

▲김현미 국토교통부 장관(가운데)

◆관리처분인가 단지, 소급적용 반발 거세= 관리처분계획 인가를 받은 재건축 단지에 민간택지 분양가상한제를 소급 적용하도록 한 점도 논란거리다. 국토부는 이번 주택법 시행령 개정안에서 분양가상한제 적용 요건 완화뿐 아니라 적용 시점도 확대했다. 기존에는 재건축·재개발 등 정비사업이 진행 중인 단지의 경우 관리처분계획 인가를 신청하는 때부터 분양가상한제를 적용했으나 앞으로는 입주자 모집 승인을 신청하는 시점에 적용하도록 바꾼 것이다. 이 경우 이미 관리처분 인가를 받은 재건축 단지도 분양가상한제 적용 대상이 된다. 이에 대해 법조계에서도 소급 입법이라는 지적이 나온다.

반대 여론도 거세다. 국토부가 지난달 14일 입법예고한 주택법 시행령 개정안에는 보름여 만에 무려 1200개에 달하는 의견이 달린 상태다. 대부분이 소급 적용에 대한 반대 의견이다. 시행령 입법예고안에 1000개가 넘는 의견이 달리는 것은 전례를 찾아보기 어려운 일이다.

류 모씨는 “법치주의 원리에 반하고 개인의 권리·자유에 부당한 침해를 가하는 이번 분양가상한제 소급 적용에 반대한다”며 “기존 관리처분 인가 지역에는 경과 및 유예 규정을 부칙으로 둬 구제할 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

이에 대한 국토부의 입장은 과도한 규제가 아니라는 것이다. 국토부 관계자는 “관리처분 인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것은 아니다”라며 “관리처분 인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업 가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다”고 반박했다.

김현미 장관도 지난달 20일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “(이번 주택법 시행령 개정안이) 소급 적용에 해당하지 않는다”며 “법률적으로 유권해석을 다 받았다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr