[실전재테크]'리츠' 투자, 당신도 건물주가 될 수 있다

소액으로 건물주 되는 법

[아시아경제 이정민 기자] 부동산 소유 욕구가 날로 커지는 세상이다. '땅은 배신하지 않는다', '조물주 위에 건물주'라는 이야기가 있을 정도다. 하지만 문제는 돈이다. '억' 소리 나는 금액에 투자는 꿈도 꾸지 못한다. 여전히 부동산은 고액자산가들의 '그들만의 세상'이다. 하지만 방법은 있다. 리츠, 펀드 같은 상품에 간접 투자하는 것이다. 당신도 소액으로 건물주가 될 수 있다.

◆당신을 리치하게 만들 '리츠'= 리츠(REITs)는 'Real Estate Investment Trusts'의 줄임말로 부동산투자신탁을 말한다. 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익을 투자자들에게 배당한다. 자본시장에서 뮤추얼펀드와 유사하기 때문에 '부동산 뮤추얼펀드'라고도 불린다.

리츠에는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 리츠, 부동산담보대출에 투자하는 모기지형(Mortgage) 리츠, 이 둘을 조합한 혼합형(Hybrid) 리츠가 있다. 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분되기도 하는 리츠는 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 설정하며 소액으로도 부동산에 투자할 수 있기 때문에 부동산의 공동구매라고도 한다.

리츠의 대표적인 장점은 세제 혜택이다. 조세 감면 효과를 통해 부동산 취득에 동반되는 취득세와 등록세가 감면돼 직접 투자보다 수익성이 우수하다. 둘째 직접 투자의 경우 부동산 관리에 시간과 비용이 발생하지만 리츠는 자산관리회사에 운용을 맡기기 때문에 관리가 용이하다.

셋째 부동산을 증권화해 증시에 상장하기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 유동성이 우수하다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하기 때문에 가격변동성 측면에서 주식투자에 비해 안정적이다. 배당 매력도 크다. 리츠는 통상적으로 결산 때 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 글로벌 주요 리츠의 연간 배당수익률은 대체로 4~8% 수준이다. 은행 이자보다 높은 배당 이익 덕분에 중위험, 중수익 재테크 상품으로 뜨고 있다.

국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 국내 리츠 수는 219개다. 2017년 말 31조8000억원 수준이었던 총 자산은 41조6000억원으로 불었다. 주식시장에 상장된 리츠는 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 모두투어리츠 등 6개다.

지난해 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 상장에 성공하며 리츠 시장에 불을 붙였다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛 일부 매장을 기초자산으로 한다. 신한알파리츠는 판교 알파돔타워와 용산 더프라임빌딩 지분을 기초자산으로 삼고 있다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일 뉴코아아울렛에서 나오는 안정적인 임대수익, 신한알파리츠는 알짜배기로 꼽히는 판교, 용산 오피스빌딩의 기대감이 크다. 시가총액은 이리츠코크렙이 3000억원대, 신한알파리츠가 2000억원대다.

이리츠코크렙은 2018년 하반기 현금배당으로 1주당 175원을 결정했다. 현 시장가치 기준 연환산 배당수익률 7% 이상이다. 올해에도 상장 때 제시한 수준의 배당이 이뤄질 경우 공모가 기준 배당수익률은 7%대를 유지할 것으로 전망된다. 신한알파리츠의 올해 예상 배당수익률은 4.8%다.

국내 첫 조 단위 규모 리츠인 홈플러스 리츠가 상장하면 리츠 시장은 더욱 활발해질 전망이다. 홈플러스 리츠는 3월 말 유가증권시장에 입성한다. 홈플러스 및 홈플러스스토어즈가 소유한 대형마트 81개점 중 51개점을 기초자산으로 한다. 상장 이후 첫 12개월 기준 목표 배당수익률을 6.6~7.0%로 계획하고 있다.

◆믿고 맡기는 부동산 펀드= 부동산 펀드도 뜨고 있다. 부동산 펀드는 국내외 빌딩ㆍ호텔, 유통ㆍ물류 시설 등에 투자한 뒤 임대료나 매매 차익 등으로 거둔 수익을 투자자에게 돌려주는 상품이다. 만기는 통상 3~5년이며 이때 건물을 되팔아서 차익을 올린다.

부동산 인기에 덩달아 펀드 시장도 성장하고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난해 말 기준 부동산 펀드 설정액은 71조308억원으로 사상 최고치를 기록했다. 전체 펀드 시장에서 부동산 펀드가 차지하는 비중도 14%로 2011년(5.9%) 이후 매년 성장하고 있다. 수익률도 좋다. 지난해 국내 주식형 펀드가 7.9∼8.8% 손실을 낸 것에 비해 부동산 펀드는 해외부동산펀드를 비롯해 4~7%대의 안정적 수익률을 기록했다.

최근 KB자산운용이 공모로 출시한 'KB와이즈스타 부동산투자신탁 제1호' 펀드는 판매를 시작한 지 10분 만에 750억원어치가 완판됐다. KB국민은행 옛 사옥 부지인 명동에 새로 들어설 호텔을 기초자산으로 연 5.12% 수익률을 3개월마다 정기적으로 지급하는 구조다. 연 5%대 수익률을 지급한다고 소문나면서 자산가 사이에서 뜨거운 관심을 받았다.

다만 유의할 점도 있다. 원금 보장이 되지 않고 통상 3~5년 돈이 묶이기 때문에 환금성이 떨어진다. 만기 시점에 건물이 팔리지 않으면 자금 상환도 어렵다. 해외 부동산 펀드는 환율 변동에도 취약하다.

이정민 기자 ljm1011@asiae.co.kr