[창간기획 부동산 정책 진단]"정부, 부동산 투기 근절 정책 조급증"…수치의 함정 경고

단기적으로 정책 연착륙 착시…성과주의 매몰땐 부작용
물량 확대·각종 규제·금리 문제로 올 하반기 시장 더 악화
강남 재건축 약세 이어질 것…매매시장 약보합·하락세

[아시아경제 류정민 기자, 김유리 기자] 부동산시장 전문가들이 문재인 정부 부동산 정책에 '평균 이하' 점수를 준 것은 눈여겨볼 부분이다. 서울 강남을 중심으로 아파트값이 진정 국면에 접어들면서 정부는 고무된 표정이다. 문 정부 집권 1년을 맞아 가장 의미 있는 성과를 낸 분야로 부동산에 주목하는 이들도 있다. 하지만 부동산시장 전문가 15명 중 46%는 C학점, 40%는 D학점을 줬다. 정부와 부동산시장 전문가의 온도 차가 감지되는 대목이다. 정부는 집을 돈벌이 수단이 아닌 주거의 공간으로 바꾸는 패러다임 변화를 꿈꾸고 있다.

'부동산 투기 근절'을 정책 목표의 우선순위로 둔 것도 이 때문이다. 문제는 정책 목표에 대한 조급증이다. 전문가들이 부동산 정책에 후한 점수를 주지 않은 것은 '수치의 함정'에 빠지지 말아야 한다는 경고 메시지다. 단기적인 아파트값 흐름만 놓고 보면 정책이 시장에 연착륙한 것처럼 보이지만 성과 우선주의에 매몰될 경우 부작용으로 이어질 수밖에 없다는 얘기다.

올해 하반기 관전 포인트는 '보유세' 변수다. 정부가 내놓을 보유세 개편 방안이 어떤 결과를 가져올지 국토교통부 등 관련 부처는 물론이고 시장 관계자들도 촉각을 곤두세우고 있다. 재산세, 종합부동산세가 증가하는 것은 아파트값 상승의 부담 요인이다. 올해 하반기 부동산시장이 상반기보다 더욱 약세를 보일 것이란 전망이 우세한 가운데 보유세 개편은 시장의 활력을 억제하는 결과로 이어질 가능성이 크다. 부동산시장 안정을 위해 꺼낸 카드가 시장 침체를 가속하는 결과로 이어질 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

◆"물량 늘고 규제 확대, 가격 하방압력 요인 더 많아"= 올해 하반기 시장 전망이 전반적으로 부정적인 데는 입주 물량 증가, 유동성 축소, 부동산 규제에 따른 수요 위축 등이 원인으로 작용했다. 금리 문제도 무시하지 못할 리스크다. 양지영 R&C연구소장은 "하반기 입주 물량 증가와 갭투자자 매물 등으로 매물 적체 현상이 나타나겠지만 매수자들은 집값 불확실성이 커진 데 따른 관망세가 더욱 짙어질 것"이라고 전망했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지난해 강화한 부동산 규제 정책과 올해 재건축 안전진단 강화, 앞으로 내놓을 보유세 인상 등 부동산시장 악재들이 하반기 부동산시장을 어렵게 할 것"이라고 예상했다.

지난 4월 이후 계속되고 있는 부동산 거래절벽도 당분간 이어질 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "하반기 거래 위축은 전국에서 공통적으로 나타날 것"이라고 말했다. 다만 박 전문위원은 "선진국 부동산시장이 괜찮고 국내시장 공급도 올해 43만가구에서 내년 35만가구로 줄어든다"면서 "전국적으로 가격이 급락하지는 않을 것"이라고 전망했다.

반면 안민석 에프알인베스트 연구원은 "인기 단지의 청약 과열 소식이나 서울 일부 지역에 가파른 상승 전망이 나오면 가격 상승과 거래 증가로 이어질 것"이라고 내다봤다. 집값이 상승할 가능성도 남아 있다는 얘기다.

◆"서울, 강남권 재건축 약세 이어질 것"= 서울 강남권 부동산시장은 재건축을 중심으로 약세가 이어질 것이라는 의견이 다수였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "재건축초과이익환수 부담, 지자체 이주시기 조정, 12월 송파 헬리오시티 대량 입주 등으로 전셋값이 하락하고 있는 데다 보유세 인상 움직임을 고려하면 하반기 매매시장은 약보합 내지 하락세를 나타낼 것"이라고 말했다. 조민이 리얼투데이 리서치팀장은 "재건축초과이익환수제 적용 단지는 약세 가능성이 크지만 재건축 부담금 적용을 피해간 곳은 강보합세를 유지할 것"이라고 내다봤다.

서울 부동산시장은 신규 단지와 최근 입주 단지의 강세가 예상됐다. 함 랩장은 "서대문구는 뉴타운과 인근 지역을 중심으로 상승하고 용산구는 용산개발 마스터 플랜 등 호재로 상승세를 유지할 것"이라며 "종로구ㆍ중구는 저평가 단지 중심으로 보합 내지 상승세를 유지할 것"이라고 말했다.

하반기 전월세 시장은 입주 물량 증가에 따라 약세 상황이 지속할 것으로 보인다. 상반기 아파트 입주 물량 20만 가구가 쏟아진 데 이어 하반기에도 20만 가구에 달하는 입주 물량이 추가로 나올 예정이다. 권 교수는 "양도세 중과로 임대주택사업을 등록한 이들은 주택을 매도할 수 없어(벌금을 내고 매도하거나 임대주택사업자에게 매도 가능) 전세 가격 하락이 예상된다"고 설명했다.

◆하반기 시장, 보유세 변수= 하반기 부동산시장의 가장 큰 변수로는 재산세와 종합부동산세 등 보유세 개편이 꼽혔다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 오는 21일 공청회를 열어 보유세 개편의 큰 그림을 선보일 예정이다. 이달 말까지 보유세 개편 최종 권고안을 마련해 정부에 제출할 예정이다. 주목할 부분은 올해 공시지가 상승이 심상치 않다는 점이다. 경우에 따라 다주택자의 부동산 세금 부담이 세입자에게 전가될 가능성도 있다.

보유세 개편 문제를 계기로 부동산시장이 조정 국면을 맞게 될 것이란 분석도 적지 않다. 매수 심리가 꺾일 경우 부동산시장의 온기가 사라지는 상황으로 이어질 수 있다는 우려다.

이 밖에 후분양제 도입과 금리 인상에 따른 부동산 금융 정책도 주목해야 할 변수다. 전문가들은 후분양제 도입을 둘러싼 장밋빛 청사진에 근본적인 의문을 제기했다. 아파트 선분양제 역시 2~3년 공사기간 분양가 분납이 가능하다. 게다가 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정된다는 점에서 내집 마련을 꿈꾸는 서민에게 나쁘지 않은 제도라는 얘기다. 따라서 민간부문의 후분양제를 일괄 도입하는 것보다는 공정의 60~80%선에서 자율 선택하도록 길을 열어주는 등 유연한 접근이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

☞설문에 참여해주신 분들(가나다순)= 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 부동산대학원 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원, 백성준 한성대 부동산학과 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트 연구원, 양지영 R&C연구소 소장, 이상혁 상가정보연구소 선임연구원, 조민이 리얼투데이 리서치팀장, 함영진 직방 빅데이터랩장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr
김유리 기자 yr61@asiae.co.kr