[8·2 부동산 대책]서울 강남4구·세종시, 투기과열지구·투기지역 동시 지정

[아시아경제 박민규 기자] 정부가 투기과열지구 지정과 투기지역 동시 지정이라는 초강력 부동산 대책을 내놨다. 한발 더 나아가 정부는 투기과열지구 및 투기지역 관련 세부 규제 방안도 강화했다. 이뿐 아니라 양도소득세 및 대출 규제를 강화하는 세제·금융 정책도 이번 대책에 포함됐다.

정부는 2일 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 합동으로 이 같은 내용을 골자로 한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

먼저 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전 지역과 과천·세종시를 투기과열지구로 지정했다. 아울러 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·양등포·강서 등 7개 구, 세종시를 투기지역으로 지정했다. 다만 세종시의 경우 투기과열지구 및 투기지역 적용은 행정중심복합도시 건설 예정 지역으로 한정된다. 이번 투기과열지구 및 투기지구 지정 효력은 3일부터 발생한다.

이와 함께 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 교건을 개선한다. 현재 공공택지에는 분양가상한제를 의무적으로 적용하고 있지만 민간택지는 3개월간 주택가격 상승률이 10% 이상이고 3개월간 거래량이 전년보다 3배 이상 오른 경우 등에 한해 적용하도록 해 지금까지 적용 사례가 없었다. 이런 상황을 감안해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 요건을 개선하기로 했다. 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 오는 9월 주택법 시행령 개정에 나설 계획이다.

재건축·재개발 규제도 손본다. 우선 재건축 초과이익 환수제는 추가 연장 없이 예정대로 내년 1월부터 시행하기로 했다. 특히 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 기준도 강화했다. 현재 투기과열지구 지정 시 재건축 조합원 지위 양도가 제한되지만 사업이 지연될 경우 예외적으로 양도를 허용하고 있다. 조합 설립 후 2년 내 사업 시행 인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우와 사업 시행 인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우다. 이 기준을 모두 3년으로 늘렸다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정 주택 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위 양수를 허용한다.

투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권 전매 제한도 새로 도입한다. 기존에는 투기과열지구로 지정되더라도 재개발 및 도시환경정비사업 조합원 분양권은 전매 제한이 없었다. 앞으로는 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기 시까지 재개발 도시환경정비사업 조합원 분양권 전매를 금지한다. 오는 9월 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 발의할 예정이다. 개정안 시행 이후 사업 시행 인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

재개발 사업 시 임대주택 의무 공급비율도 강화된다. 현재는 재개발 사업을 할 때 전체 세대 수의 15%(수도권) 및 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하고 있다. 공급비율의 하한이 없다 보니 일부 지방자치단체는 임대주택 공급비율을 0%로 책정하고 있는 실정이다. 이런 상황을 개선하기 위해 임대주택 의무 공급비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하기로 했다. 오는 9월 ‘정비사업 임대주택 건설비율 고시’를 개정해 적용할 계획이다.

투기과열지구 내 정비사업 분양은 재당첨이 제한된다. 현재 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우 5년간 다름 정비사업의 일반분양은 당첨이 불가능하다. 다만 조합원 분양 등에 대해서는 재당첨 제한이 없다. 이런 상황을 개선해 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 및 조합원 분양 재당첨을 제한한다. 이 역시 오는 9월 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정을 통해 적용될 예정이다. 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 갖고 있었다고 해도 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우나 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정 주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우는 해당 규제가 적용된다.

특히 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 올해 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서 제외된다. 부동산 시장 과열을 초래하지 않도록 하려는 것이다. 이번 대책으로 집값이 안정되면 내년에 도시재생 사업 선정 여부를 다시 검토할 방침이다. 이와 함께 지자체는 도시재생 사업 계획을 세울 때 투기방지 대책을 반드시 포함하도록 했다. 선정 이후에라도 부동산시장 과열 및 투기 수요가 크게 늘어날 경우 사업 시행 시기를 연기한다.

청약조정대상지역에는 양도소득세가 강화된다. 2주택 이상 다주택자(세대 기준으로 산정, 조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 배제된다. 현재는 다주택자에게 양도 차익의 6~40%의 기본 세율을 적용하고 있는데, 내년 4월1일 이후부터 2주택자는 기본세율보다 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 기본세율보다 20%포인트 높은 세금이 부과된다. 다만 장기임대주택 등 과거 양도세 중과 대상에서 제외됐던 주택 등은 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에 포함되지 않는다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화했다. 현재 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유 및 양도가액 9억원 이하인데, 여기에 2년 이상 거주해야 한다는 요건을 추가한 것이다. 이 방안은 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다.

분양권 전매 시에도 양도소득세가 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기관과 무관하게 양도소득세 50%를 적용하는 것이다. 내년 1월1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.

다주택자에 대한 금융 규제도 강화한다. 투기지역 내 주택담보대출 건수가 현재는 차주당 1건인데, 이를 세대당 1건으로 제한한 것이다. 빠른 시일 내에 전 금융권 감독규정을 개정해 시행할 계획이다.

투기과열지구 및 투기지역에는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 40%로 일괄 적용한다. 현재 투기지역은 40~70%, 투기과열지구는 50~70%를 적용하고 있으나 이를 크게 강화한 것이다. 이와 함께 주담대를 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주담대를 받을 경우 LTV·DTI 비율이 10%포인트씩 강화된다. 즉 이 경우 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI가 모두 30%로 적용되는 것이다. 다만 무주택 세대주 및 부부 합산 연소득 6000만원 이하 등 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%포인트씩 완화해준다. 이 방안 역시 조만간 전 금융권 감독규정 개정을 거쳐 시행될 예정이다. 중도금대출 보증 건수도 기존 1인당 2건 이하에서 세대당 2건 이하로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구 및 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화된다.