[8·2 부동산대책]투기과열지구-투기지역 어떻게 다른가

[아시아경제 박혜정 기자]정부가 8·2 부동산 대책에서 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 포함한 11개구와 세종시를 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정하기로 하면서 어떤 차이가 있는지 관심이 쏠리고 있다.

투기과열지구와 투기지역은 지정권자와 요건, 근거 규정이 모두 다른데 중복 지정할 수 있다.

투기과열지구는 주로 분양시장의 과열을 잡기 위한 제도로 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 주택 가격 안정이 필요하다고 판단한 경우 지정한다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높을 경우 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 등을 고려해 정한다.

구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 주택분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소, 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년 대비 급감, 주택보급률 등이 전국 평균 이하, 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 이 같은 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 집값 불안 정도, 주변 지역 확산 가능성 등을 종합 평가한다. 2011년 말 서울 강남3구가 투기과열지구에서 해제된 이후 지정된 곳이 없었다.

투기과열지구로 지정된 서울 전 지역과 경기 과천시, 세종시에는 3일부터 주택 거래, 청약, 대출 등 19개에 달하는 규제가 일괄 적용된다. 일단 주택법에 따라 해당 지역에 대한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다. 지난 6·19 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아졌는데 투기과열지구로 지정되면 이보다 더 낮아지는 것이다.

도시 및 주거환경정비법에 의해 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등의 규제도 가해진다. 이 밖에 최장 5년간 분양권 전매 금지, 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급, 청약 1순위 자격 제한 등이 적용된다.

투기지역은 기존 주택에 대한 투기 수요를 잡기 위한 제도다. 해당 지역의 부동산가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역을 말하며 국토부 장관의 요청에 따라 기획재정부 장관이 지정한다. 전월 대비 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 130% 보다 높은 지역 가운데 직전 2개월 주택 평균가격 상승률이 전국 상승률의 130% 보다 크거나 직전 1년간 주택가격 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 큰 경우가 해당된다. 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단될 경우 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정된다.

투기지역으로 지정된 서울 강남4구를 비롯한 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구 등 11개구와 세종시에서는 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되며 필요한 경우 탄력세율이 매겨진다. LTV와 DTI가 각각 40%로 강화되고 중도금 대출 비율도 축소되고 복수 대출이 제한되는 등의 제약이 따른다.

정부가 이 같은 강력한 카드를 꺼내든 것은 투기 목적 수요를 즉각 차단하기 위해서다.

국토교통부 관계자는 "시장 불안 지역에 대해서는 2012년 이후 모두 해제된 투기과열지구, 투기지역을 지정해 법령 개정 등의 조치 없이 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 즉각 강화하기로 한 것"이라면서 "시세차익을 노리는 다주택자 등 단기 투기수요를 억제하기 위한 세제·금융상의 근본적인 제도개선 방안도 포함돼있다"고 말했다.