[6·19부동산대책 후 집중진단④]조준 당한 '재건축'… "투자 진입 신중해야"

[아시아경제 배경환 기자] 새 정부의 첫 부동산 대책에 강남권 재건축 시장도 큰 타격을 받았다. 투자 목적에서 재건축 사업당 2~3개씩 분양을 받던 행위에 제동이 걸려서다. 시장 전문가들은 내년에는 재건축초과이익환수제까지 부활이 예정돼 있어 투자는 물론 실수요자들도 재건축 진입에 신중해야한다고 조언한다.

19일 정부가 내놓은 부동산 규제 중에는 재건축 시장을 겨냥한 '재건축조합원 주택 공급수 제한'이 눈에 띈다. 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정시 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양을 허용하겠다는 얘기다.

그동안 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양을 받으며 투자에 활용했다. 특히 일반 분양보다 매입가가 낮다보니 조합원 물량 확보는 '재건축 투자의 지름길'로 불리기도 했다.

하지만 이번 조치로 정부의 '투기 수요 원천 차단' 의지는 분명해졌다. 종전 소유 주택의 가격 또는 주거 전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 허용하기로 했지만 차익을 감안하면 조합원들의 재건축 투자가 어려워진 셈이다.

대책에 포함되지 않아 사실상 부활이 확정된 '재건축초과이익환수제'도 큰 변수가 됐다. 여기에 대출 규제까지 얹어지며 재건축 오름세는 더욱 가라앉을 전망이다. 재건축 세금 유예를 기대했던 압구정동과 대치동 일대 대규모 단지는 물론 유예 가능성에 속도를 조절했던 잠실동 사업지들이 대표적이다. 재건축초과이익환수제를 적용받는 단지는 향후 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해최고 50%를 세금으로 내야한다.

무엇보다 투자 수요 위주로 움직이는 재건축 시장의 특성상, 이번 규제로 가격은 약세로 돌아설 가능성이 높아졌다. 조민이 리얼투데이 팀장은 "매매를 고민하고 있던 집주인들도 보유나 매각에 대한 빠른 판단이 이뤄질 것"이라며 "재건축조합원 주택 공급수 제한과 초과이익환수제가 동시에 시행되면 재건축 수익성은 더욱 낮아져 이제는 정비사업 기간과 투자에 따른 신중한 손익 계산이 필요하다"고 조언했다.

다만 재건축조합원 주택 공급수 제한과 재건축초과이익환수제가 모두 하반기 이후 시행되는 탓에 남은 기간 규제를 피한 단지를 대상으로 한 투자 쏠림 현상은 나타날 것으로 내다봤다. 현재 관리처분인가를 받아 사업을 진행 중인 강동권 재건축 단지들이 대표적이다. 조 팀장은 "정비사업 일정에 차질을 빚고 있는 곳에 대한 하락세와 함께 사업계획이 확정된 곳에 대한 수요가 집중되며 또다른 부작용이 일어날 수 있다"며 "이에 대한 정부의 지속적인 모니터링이 이어질 예정인 만큼 시장 변동 추이를 꾸준히 살펴야할 것"이라고 전했다.

부동산114에 따르면 현재 서울을 비롯한 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제의 적용 사정권에 있는 단지는 총 142개, 8만9597가구다. 하지만 재건축 지구단위계획 준비 절차 등 재건축 사업의 첫 단추도 끼지 못한 잠재적 추진 단지들까지 포함하면 이보다 훨씬 많을 것으로 예상된다. 재건축 초과이익환수제를 피하려면 12월 31일까지 관리처분계획을 받아야한다. 일반적으로 사업시행인가에서 관리처분계획을 신청하려면 시공자 선정, 조합원 분양 신청, 관리처분총회 단계를 거쳐야 한다.

이밖에 신탁 방식을 적용한 재건축 단지에 대한 투자가 몰릴 가능성도 점쳐졌다. 주민 75% 이상이 부동산 신탁사를 재건축 사업시행자로 지정하면 조합을 설립하는 대신 신탁사가 사업을 위탁받아 사업을 끌어가는 방식이다. 추진위원회와 조합 설립 절차가 생략돼 일반 정비사업장과 비교하면 2~3년의 사업 기간을 줄일 수 있다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "미국의 기준금리 인상으로 최근 수년간 시장을 떠받친 국내 초저금리 기조가 깨질 수도 있다"며 "이번 대책 후 금리인상까지 이어질 경우 가격대가 높은 강남권 재건축 시장에 대한 대출 부담이 높아져 시장은 매수심리 위축이 심화될 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr