[세법전쟁 ①]주택 임대소득 과세 형평성 논란

시장안정 VS 투기악용…소득=과세 원칙 실종
소형주택 비과세 2년 연장
세입자 주거비용 상승 우려

전문가들 "임대소득 고수익"
경제효과 없고 세수감소 우려

[아시아경제 오현길 기자] 세법 전쟁이 시작됐다. 고령화로 인한 복지수요 증가와 경제성장 둔화 등으로 재정과 조세정책의 중요성은 더욱 커진 상황이다. 올해는 16년 만에 여소야대 상황 속에서 해묵은 쟁점이던 법인세와 소득세에 대한 논란이 벌써부터 뜨겁다.

특히 이번 세법개정안에 대해 조세 형평성에 어긋나거나 일부 집단에 대한 과도한 세제지원, 정책실효성을 기대하기 어렵다는 지적이 나오고 있다. 논란이 되고 있는 주택 임대소득 과세, 기업 공제제도, 가계소득증대 세제에 대해 3회에 걸쳐 분석한다.<편집자 주>

정부는 내년 일몰이 도래하는 소액 주택 임대소득에 대한 비과세 특례를 2018년까지 2년 연장키로 했다.

현행 소득세법에 따르면 원칙적으로 주택임대소득은 과세 대상이지만, 기준시가 9억원 이하 1주택에서 발생하는 임대소득은 과세하지 않고 있다. 지난해 정부는 합계액이 2000만원 이하인 임대소득에 대해서도 2017년부터 저율(14%) 분리과세로 전환키로 했지만, 이를 다시 연장한 것이다.

또 소형주택 임대사업자 세제지원 적용기한을 2019년까지 3년간 연장했으며, 3주택 이상 보유자 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 시 소형주택(85㎡·기준시가 3억원 이하)을 제외하는 과세특례의 일몰도 추가로 2년 연장했다.

정부는 이 같은 임대소득 관련 세제 일몰연장을 두고 주택 임대차시장의 안정을 위한 방안이라고 설명했다. 최근 월세 비중이 크게 증가하면서 세입자들이 느끼는 주거비용 상승에 대한 부담도 상당한 수준이다. 국토교통부에 따르면 2008년 17.2%이던 월세 비중은 2014년 23.2%로 늘어나 전세(19.6%)를 앞질렀다.

이러한 상황에서 임대소득 과세가 자칫 임대가격 상승으로 이어져 세입자에게 전가되는 부작용을 초래할 수 있다는 우려가 담겨있다. 또 소규모 임대사업자들이 과세에 대한 부담으로 월세 공급을 줄일 가능성도 고려됐다.

그러나 주택임대 비과세가 자산가들의 투기 수단으로 악용돼 서민 주거시장을 더욱 어렵게 만들 수 있다고 전문가들은 지적하고 있다. 실세 비과세되는 임대소득 연간 2000만원은 월세로 환산 시 약 166만원으로 상당한 고수익 자산이다. 내년도 주 40시간 기준 월 최저임금 135만2230원보다 많다.

가구특성별 거주주택 외 부동산 보유가구 비율(자료:2015년 가계금융·복지조사)

지난해 가계금융복지조사에서 소득 1분위 가구의 거주주택 보유 비중은 47.2%이나 그외 부동산을 보유한 비중은 19.9%에 불과했다. 반면 소득 5분위는 거주주택 보유자는 75.3%, 그외 부동산 보유자 비중은 55.4%로 높은 수준을 보였다.

소득 있는 곳에 과세한다는 기본원칙에도 불구하고 이러한 자산소득에 대해 비과세 혜택을 제공하는 것은 조세형평성에 맞지 않는다는 지적이다.

대부분 선진국은 부동산 임대소득에 대해 종합소득으로 과세를 하지만 이자 등 합리적인 비용 등에 대해서 공제를 해 주고 있다. 1주택의 경우에도 임대소득이 발생하면 과세하고 있으며, 2주택 이상의 임대소득에는 예외 없이 모두 과세한다. 주택 수를 기준으로 소규모 임대사업자에 특례 부여하는 사례는 없다.

국회예산정책처는 최근 세법개정안 분석 보고서에서 “근로소득자 등 다른 소득자에 비해 주택 임대인의 소득 수준이 높을 것으로 추정, 비과세로 세부담을 경감하는 조치는 소득수준별 과세 형평성 역시 저해할 수 있다”고 진단했다.

다만 월세 임대소득 과세로 인해 월세 세액공제 제도까지 실효를 거두기 어려워질 것이라는 우려도 있다.

이동규 한국조세재정연구원 부연구위원은 “소규모 주택 사업자에 과세시 세입자가 월세 세액공제를 위한 신고를 포기하고 임대소득세의 월세 전가를 막으려 할 것”이라며 “두 제도 모두 실효성이 떨어지게 된다”고 분석했다.

김유찬 홍익대 교수는 “임대주택은 사업자에 혜택을 주면 공급이 늘어나는 경제적 효과가 없고 세수감소만 발생하게 된다”며 “서민주거 안정을 위한 조세정책은 임대사업자에 대한 세제지원이 아닌 공공임대주택 확대 등의 세입자 중심의 정책이 필요하다”고 강조했다.

세종=오현길 기자 ohk0414@asiae.co.kr