[강남 고? 스톱?]규제완화로 집값 뛴 강남, 다시 부동산이슈 중심에

[아시아경제 최대열 기자]박근혜정부 출범 후 지금껏 나온 10여차례 주택ㆍ부동산대책은 규제완화에 방점을 찍고 있다.

각종 세제나 금융ㆍ청약제도를 개선한 주택시장 정상화 종합대책(2013년4월)이나 규제합리화를 명목으로 재건축ㆍ재개발을 수월케 한 주택시장 활력회복방안(2014년9월)이 대표적이다. 정책의 수혜가 누구에게 갔는지는 의견이 분분하겠지만 어느 지역이 영향을 많이 받았는지는 뚜렷하다. 서울 강남구와 서초구, 송파구 이른바 '강남3구'다.

부동산114가 최근 집계한 자료를 보면, 2012년 말 이후 올해 6월까지 서울의 아파트 평균 매매가격은 5000만원 정도 올랐다. 박근혜정부 출범 직전 서울에서 거래된 아파트값의 평균치는 5억2905만원이었는데 최근에는 5억7909만원으로 조사됐다. 강남3구는 서울 평균치의 2~3배씩 올랐다. 강남구는 3년 반 만에 1억5701만원 올랐고 서초구와 송파구도 각각 1억3323만원, 1억1302만원 껑충 뛰었다.

상승액 기준 4위인 마포구가 한참 못 미치는 6837만원 오른 점을 감안하면 강남3구의 집값 상승폭은 유독 두드러진다. 특히 강남3구 재건축 대상 아파트는 이 기간 2억8731만원 올랐다.

강남권 주택시장이 최근 다시 도마에 올랐다. 이번에는 고분양가를 둘러싼 논란이다. 3.3㎡당 4500만원 전후로 예상되는 강남구 개포주공3단지의 분양승인 과정에서 잡음이 불거져 나왔다. 초호화를 표방한데다 1300여가구 가운데 일반분양분이 69가구에 불과해 역대 최고 분양가를 기록할 것이란 전망이 우세했다.

당초 이달 초 일반분양에 나설 예정이었으나 지난달 말 정부가 분양가가 9억원이 넘는 단지에 대해 중도금대출 보증을 제한한데다 주택도시보증공사(HUG)와 관할 지자체에서 승인을 내주지 않으면서 일정이 꼬였다. HUG는 올해 초 미분양물량이 많은 지역에 한해 보증심사를 이중으로 하면서 주택ㆍ건설업계와 마찰을 빚었는데, 이번에는 분양가가 지나치게 높다는 이유를 들어 분양심사를 강화했다. 협의과정에서 이 아파트 재건축조합은 수차례 분양가를 낮췄다. 견본주택은 일찌감치 열었는데 아직 구체적인 분양일정은 확정하지 못한 상태다.

앞서 강남에서는 이미 2~3년 전부터 3.3㎡당 분양가가 4000만원이 넘는 재건축아파트 일반분양물량이 시장에 나왔다. 반포 아크로리버파크나 래미안아이파크, 센트럴푸르지오써밋 등이 주인공인데 시장에서는 분양가가 지나치게 높다는 인식이 번지면서 초기에는 대부분 미분양됐다.

올 들어 분위기가 바뀌었다. 정부의 여신심사 가이드라인에 따라 기존 주택에 대한 담보대출은 원금까지 상환해야했고 그 결과 금융권 문턱이 낮은 신규 분양시장으로 대거 몰렸다. 여기에 올 들어 잠원동 신반포자이(반포한양 재건축), 개포동 래미안 블레스티지(주공2단지 재건축) 등 3.3㎡당 최고 분양가 4500만원을 넘나드는 초고가 단지 일반분양물량이 청약경쟁률 수십대일에 일주일 만에 완판되면서 "강남재건축 투자는 돈이 된다"는 인식이 번졌다. 저금리 추세가 이어져 시중자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산에 몰린 점도 한몫했다. 불법전매나 다운계약에 대해 정부가 엄벌을 강조했지만 일선 현장에서는 실효성을 의심하는 기류가 강하다.

강남3구의 집값이 원래 비싼데도 상승폭마저 다른 지역을 압도하는 건 몰려드는 수요에 비해 공급이 턱없이 부족해서다. 일부 공공주택지구를 제외하곤 도심과 가까운 곳은 새로 지을 터가 없고, 재건축을 해도 일반분양으로 나오는 게 워낙 적다.

최명근 제일감정평가법인 감정평가사는 "강남권 주요 재건축단지의 경우 향후 가치상승이 충분히 예상되는 만큼 기존 보유자들이 현금청산 없이 대부분 그대로 조합원 분양신청을 한다"며 "입지가 좋은 단지는 수요가 몰릴 것으로 보고 조합에서도 분양가를 높게 책정하려고 한다"고 말했다.

정부가 강남권 재건축단지를 겨냥해 지난친 고분양가를 막고 투기수요를 차단하겠다는 신호를 보낸 가운데 개포주공3단지의 분양성적이 향후 강남권 집값이나 분양가의 향배를 가늠할 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 개포 일대 재건축이 이제 막 시작된 가운데 반포를 비롯해 대치ㆍ잠실ㆍ압구정 등 덩치 큰 단지의 재건축사업이 향후 수년내 추진될 것으로 예상되는 만큼 해당 지역주민은 물론 잠재수요자나 투자자, 정부ㆍ지자체에서도 시장흐름를 예의주시하고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "과거에는 계약금 정도만 준비해 강남권 재건축단지 분양시장에 뛰어드는 투자수요가 상당했는데 중도금대출 보증제한으로 인해 실수요자 위주로 재편될 것"이라며 "이번 대책에도 시장이 바뀌지 않는다면 정부로서도 청약제도 개편 등 좀 더 강력한 수단을 선보일 가능성이 높다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "정부가 적정분양가를 검토하고 관리하는 건 맞지만 정부가 개입해 인위적으로 낮추면서 단타 투자자들이 더 뛰어들 것으로 보는 시선이 있다"면서 "공급속도를 조절하는 등 중도금 규제로 인한 순기능은 있지만 자칫 분양가를 낮춰 시장을 더 과열시킬 우려도 있다"고 말했다.