[중도금 규제 여파] 대출보증 강화 1주일…"과열 잡지만 시장에 찬물" 우려

개포 재건축단지 일반분양가 낮춰…향후 시장 파급력 더 커질 듯
"실수요자 중심으로 재편" vs "강남진입 장벽 높아져" 의견 갈리기도

서울 강남구 개포동 주공아파트 전경. 향후 재건축에 대한 기대감으로 최근 오름세가 두드려졌다.

[아시아경제 조태진 기자]고분양가 행진을 하던 강남 재건축시장을 겨냥해 정부가 중도금 대출보증 규제대책을 발표한 지 일주일이 됐다.

서울 개포동의 한 재건축아파트가 당초보다 일반분양 가격을 낮췄고, 최근 들어 상승폭이 컸던 해당 지역 아파트와 분양권 가격이 주춤하는 모양새다. 과열 양상이 일단 진정되며 정부의 의도가 반영되는 모습이다.

아직은 중도금 대출보증 한도(수도권 6억원ㆍ지방 3억원)를 넘거나 분양가 9억원이 넘어 정부 규제에 걸리는 사례는 나타나지 않았다. 새로운 규제 대상에 포함되지 않은 비강남권 분양 열기를 재확인한 정도다. 이달 초 분양에 들어가는 개포주공3단지(디에이치 아너힐즈) 분양 성적표가 시장 반응의 분수령이 될 전망이다.

전문가들은 현 정권 들어 재건축시장에 대해 규제완화 일변도의 자세를 취해왔던 점을 감안할 때 정부의 이번 대책이 시장이 끼치는 파급력은 점차 더 커질 것으로 예상하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "(중도금 대출 규제를 계기로) 분양과 매매시장에서 강남권 인접 지역과 기타 외곽 지역간 양극화 현상이 더 두드러질 것"이라며 "공급과잉 논란이 불거진 지방의 경우 침체 분위기가 가속화될 가능성이 높다"고 내다봤다. 당초 정부가 노렸던 강남권 재건축 거품 없애기가 부동산시장 전반을 가라앉히며 '벼룩 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴'이 될 수 있다는 진단이다.

분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 수 있는 촉매제로 작용하는 데는 무리가 없을 것으로 보인다. 재건축 분양시장에 무차별적으로 끼어들었던 투기 수요가 걷히면서 강남 주거지 확보 능력을 갖춘 분양 희망자들의 선택의 폭은 분명 넓어졌기 때문이다.

중도금 대출보증 제한 기준으로 잡은 분양가 9억원은 전용면적 84㎡형을 기준으로 하면 서울 강남권 외에는 거의 없다. 2건이라는 횟수 제한도 무분별한 '분양권 쇼핑'을 막기 위한 조치다.

국토부 관계자는 "실수요자들이 원하는 아파트를 분양받기 위한 보증은 충분히 가능할 것으로 판단된다"면서 "시장 침체로 이어질 것으로 우려되지는 않고 고분양가 논란에 대해 어느 정도 메시지를 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

함영진 부동산 114 리서치센터장도 "저금리로 분양 시장에 훈풍이 불면서 서울 강남권을 중심으로 수요가 몰렸다"며 "앞으로는 정부 규제가 강화되고 있는 추세여서 과열 분위기는 급속도로 진정될 것"이라고 말했다.

일각에서는 이번 대책으로 강남의 진입장벽이 높아지는 한편 고액자산가의 투자여력만 늘었다는 의견도 내놓고 있다. 주택도시보증공사의 보증을 받지 못하면 건설사 연대보증식으로 해결할 텐데, 그럴 경우 집단대출 금리가 높아져 실거주를 노렸던 수요자들의 부담이 늘 것이란 얘기다.

재건축을 진행 중이거나 향후 진행할 단지가 시장상황을 지켜본 후 사업추진 여부를 결정할 가능성이 높아, 그렇지 않아도 적은 공급이 더 줄어들 것으로 보는 전망도 있다.

강남권 한 중개업소 관계자는 "강남권 고액자산가의 경우 대출 없이 분양받을 수 있는 이도 상당수"라며 "실제 분양을 앞둔 주공3단지의 경우 중도금 대출금리가 어느 정도 선에서 결정될지를 보고 좀 더 공격적으로 투자하려는 움직임도 있다"고 말했다.

조태진 기자 tjjo@asiae.co.kr