[중도금 규제 여파]분양가상한제·투기과열지구…과열식힌 정부 카드

[아시아경제 최대열 기자]주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 옥죄 특정 지역의 과열을 식히겠다는 정부의 대책은 과거에는 흔히 볼 수 없던 카드라는 게 부동산전문가들의 지적이다.

문제가 된 강남 재건축의 시장을 누그러뜨리면서도 시장 전체에 미칠 부정적인 영향을 최소화하기 위해 정책을 다루는 당국자들이 고심한 흔적이 엿보인다. HUG는 건설사들의 밀어내기 분양으로 공급과잉 우려가 제기되자 올해 초 미분양지역에 대한 심사를 강화한 적도 있다.

대규모 아파트 공급이 본격화된 1980년대 도입된 투기과열지구 지정제도나 분양가상한제(분양원가연동제)와 같이 과열된 시장을 가라앉히기 위한 정부의 정책은 이전에도 시장에 적잖은 영향을 끼쳤다. 투기과열지구는 해당지역의 청약경쟁률이나 공급량을 가늠할 수 있는 분양계획, 혹은 주택보급률 따위를 따져 광역지자체장과 협의를 거친 후 국토부장관이 지정한다.

최근 정부가 눈여겨보는 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 이른바 강남3구는 2000년대 초중반 지정됐다 2011년 12월 일제히 해제된 적이 있다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매나 청약1순위 자격이 제한되고 재건축ㆍ대출도 까다로워진다.

지난해 민간택지에서는 사실상 작동하지 않게 된 분양가상한제는 건축비와 택지비에 적정량의 이윤을 더해 분양가를 산출하는 제도다. 관할 지자체에서 분양가를 어떻게 매겼는지를 제출하고 따로 심의를 거쳐야 했다. 제도의 모태라 할 수 있는 분양원가연동제는 1989년 처음 실시돼 1999년 사라졌다가 2005년 판교신도시에서 다시 적용됐다. 이후 2007년 분양가상한제로 바뀌어 현재에 이르고 있다. 집값 급등처럼 과열된 시장을 진정시키기 위한 방안인데, 자칫 건설사 등이 분양시기를 늦춰 공급축소로 이어져 향후 오름세를 더욱 부채질한다는 지적도 있다.

올해의 경우 예년보다 다소 빨리 연장결정이 난 LTV(담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율) 역시 주택시장에 적잖은 영향을 주는 카드다. 2014년 완화한 이후 지난해 한차례 연장했고 올해 한번 더 연장키로 했다. 대출을 집값이나 소득에 따라 일정 기준을 둔 제도로 최근 정치권에서는 가계부채 급증 등의 이유로 강화해야한다는 주장도 나오고 있다.

최근 정부가 발표한 중도금대출보증 규제를 비판적으로 보는 건 그간 보여준 시장 활성화 기조와 상반된 성격의 대책이기 때문이다. 강남을 대상으로 한다는 점을 명확히하고 있지만 정부의 태도가 갑작스레 바뀐 데 대한 우려가 높은 것이다.

일각에서는 재건축시장의 활기를 띠고 시중자금 상당수가 몰려들면서 다방면으로 위험신호가 온다고 지적하고 있다. 정비사업장별로 해묵은 이권다툼이 불거지거나 시공사ㆍ조합간 불법커넥션 등이 최근 두드러지고 있는 것 역시 시장과열의 또 다른 부정적인 모습이다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr