[중도금 규제 여파]"실수요자 혜택 늘것" vs "고액자산가만 투자여력 커져"

서울 강남구 개포동 주공아파트 전경. 향후 재건축에 대한 기대감으로 최근 오름세가 두드려졌다.

[아시아경제 조태진 기자]과열양상을 띤 강남 재건축아파트를 겨냥해 정부가 중도금 대출보증을 제한하겠다고 발표한 지 일주일 가량 지났다. 초고분양가를 예고했던 개포동의 한 재건축아파트가 당초보다 일반분양가격을 낮췄고, 최근 들어 상승폭이 커졌던 서울 아파트값은 다시 주춤하는 모양새다. 시장은 반응하고 있단 얘기다.

아직 중도금 대출보증 한도(수도권 6억원ㆍ지방 3억원)를 넘거나 분양가 9억원이 넘어 정부 규제에 걸리는 분양단지는 없다. 그러나 현 정권 들어 꾸준히 유지하던 부동산정책, 특히 재건축시장의 경우 규제완화 일변도의 자세를 취해왔던 점을 감안하면 정부의 이번 대책을 두고 일선 현장의 체감도는 겉으로 드러나는 이상이다. 규제에 해당하는 분양아파트가 손에 꼽을 정도라고는 하나 정부가 시장을 대하는 태도가 바뀌었다고 여기는 이가 늘어서다.

이번 대책이 일차적으로 노리는 건 강남권 재건축에 낀 '거품'을 없애는 일이다. 강남은 주거수요가 몰리는데 반해 공급이 극히 제한돼 있다. 정비사업을 해도 기존 소유주(혹은 거주민)는 그대로 갖고 있는 경향이 강하다.

여기에 지난해 말 대출규제로 주택담보대출에 대한 문턱이 높아지면서, 대출상환에 대한 부담이 적은 분양시장에 대한 선호도는 높아졌다. 강남 재건축 아파트의 일반분양 물량은 앞서 언급한 두가지 요인이 만나는 부분이다. 청약제도가 완화된 덕에 분양시장 문턱은 낮아질대로 낮아졌다. 좋은 층만 당첨된다면 살려는 이가 줄을 선다. 돈냄새를 맡은 투기자금이 좋아할 수밖에 없는 먹잇감이다. 최근의 강남 재건축에 시장에 조성된 거품이 시장원리에 의해 자연스레 발생한 게 아니라, 그간 정부가 꾸준히 군불을 뗀 영향이 상당하다는 얘기다.

이번 대책을 두고 강남에 거주하려는 실수요자에게 도움이 될 것이라고 보는 데에는, 그간 분양시장에 무차별적으로 끼어들었던 투자 혹은 투기수요가 걷힐 것이란 전망이 깔려있다. 중도금 대출보증 제한 기준으로 잡은 분양가 9억원은 전용면적 84㎡형을 기준으로 하면 서울 강남권 외에는 거의 없다. 2건이라는 횟수 제한도 무분별한 '분양권 쇼핑'을 막기 위한 조치다.

국토부 관계자는 "실수요자들이 원하는 아파트를 분양받기 위한 보증은 충분히 가능할 것으로 판단된다"면서 "시장 침체로 이어질 것으로 우려되지는 않고 고분양가 논란에 대해 어느 정도 메시지를 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

반면 이번 대책으로 강남의 진입장벽이 높아지는 한편 고액자산가의 투자여력만 늘었다는 의견도 있다. 주택도시보증공사의 보증을 받지 못하면 건설사 연대보증식으로 해결할 텐데, 그럴 경우 집단대출 금리가 높아져 실거주를 노렸던 수요자들의 부담이 늘 것이란 얘기다. 재건축을 진행중이거나 향후 진행할 단지가 시장상황을 지켜본 후 사업추진 여부를 결정할 가능성이 높아, 그렇지 않아도 적은 공급이 더 줄어들 것으로 보는 전망도 있다.

강남권 한 중개업소 관계자는 "강남권 고액자산가의 경우 대출없이 분양받을 수 있는 이도 상당수"라며 "실제 분양을 앞둔 주공3단지의 경우 중도금 대출금리가 어느 정도 선에서 결정될지를 보고 좀더 공격적으로 투자하려는 움직임도 있다"고 말했다.