'상가 빼고 재건축'..이촌 한강맨션, 그것도 쉽잖네

상가주인 등 이해관계 엇갈려 10년간 사업 지지부진
대지지분 소유구조 복잡하고 서울시 심의 검토할 것도 많아
사업 탄력 받기 힘들듯

[아시아경제 최대열 기자]노후 아파트단지 재건축을 추진할 때 상가 소유주들은 반대하고 나서는 경우가 적지 않다. 당장 삶터를 비울 수 없다는 이유에서다. 아파트 입주민과 상가 소유주간 심심찮은 갈등은 그래서 빚어진다. 이에 상가를 그대로 둔 채 아파트만 별도로 재건축하는 사례들이 하나둘 늘어나고 있다.

서울 용산구 이촌동 한강맨션이 대표적이다. 논란이 10년 넘게 이어지다 결국 상가를 제외한 채 재건축을 추진키로 했다. 서울 중심에 있는 한강변 아파트인데다 대지지분율이 높아 사업성이 높은 단지로 꼽히는데 그간 상가주의 동의가 부족해 재건축 추진이 지지부진했던 곳이다. 그럼에도 상가를 분리해 재건축을 추진한 다른 단지와 달리 대지지분 소유구조가 복잡하고 서울시 심의과정에서도 검토할 부분이 많은 탓에 사업이 탄력을 받기 힘들 것이란 전망이 나온다.

11일 관련업계에 따르면 용산구청은 최근 이 같은 내용을 담은 정비계획 변경안을 공고하고 공람에 들어갔다. 기존 재건축안은 상가를 포함해 8만3000여㎡를 대상으로 했었다. 이 단지 재건축조합 설립추진위원회가 최근 구청에 제출한 정비계획안은 도로변 상가와 주택이 있는 복합동 3개를 그대로 두고 나머지 아파트 21개동만 철거 후 신축하는 쪽으로 바꿨다.

단지 내 한 켠에 있는 공터도 제외했다. 구청은 이번 변경사유와 관련해 "개발에 대한 입장차로 사업이 장기화돼 상가복합동과 주거동을 분할하고 개발잔여지를 제척했다"고 설명했다.

상가 소유주들이 재건축에 부정적인 건 공사과정에서 임대수익을 얻지 못할 뿐만 아니라 주변 수요에 비해 상가가 턱없이 부족한 노른자 상권이어서다. 비단 이 단지가 아니더라도 상가의 경우 정비사업을 끝낸 후 상권변화를 예측하기 어려워 재건축에 부정적인 일이 많다. 10여년간 사업이 더뎌지자 재건축을 원하는 복합동 거주민들은 상가 주변에 몰려다니면서 "(재건축에) 동의하라"는 단체행동도 서슴지 않고 있다.

아파트와 상가 소유주간 이해관계가 엇갈린 까닭에 이처럼 따로 재건축을 추진한 사례는 여럿있다. 이촌 한강맨션에서 500m 정도 떨어져있던 렉스아파트는 아파트만 재건축해 지난해 입주를 마쳤다. 강남구 서초동 우성1차 역시 상가와 주민간 의견조율이 안 돼 사업이 늦춰졌다.

다른 단지와 달리 이촌 한강맨션의 경우 이처럼 따로 재건축을 추진하긴 쉽지 않을 것으로 부동산업계나 인근 중개업소는 보고 있다. 고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "이곳 상가는 단지 안쪽 아파트가 있는 곳까지 대지지분을 갖고 있어 그런 부분까지 명확히 분리해 사업을 추진하기는 어려울 것"이라고 말했다.

인근 중개업소 관계자 역시 "이번 공람기간에 상가 소유주 일부에게만 동의를 구하면 전체 동의율을 맞출 수 있는 만큼 상가와 함께 재건축하는 방향도 여전히 유효하다"고 말했다.

인허가 키를 쥔 자치구에서도 부정적인 기류가 강하다. 용산구청 관계자는 "인근 렉스아파트의 경우 지분이 명확히 나뉘어져 있었고 상가만 리모델링하기로 원만히 합의돼 사업이 추진됐다는 점에서 이촌 한강맨션과는 처지가 다르다"면서 "공람 이후 구의회 의견을 듣고 서울시로 넘길 텐데 우선 다양한 의견을 들어볼 계획"이라고 말했다.

서울시 관계자는 "상가가 있는 구역을 아예 따로 구분해 정비사업을 진행하는 건 흔치 않은 사례"라며 "향후 상가를 분리해 재건축하는 계획대로 시 심의에 넘어간다고 해도 상가 윗쪽 아파트 노후도 등 검토해볼 부분이 상당할 것으로 예상된다"고 말했다.

추진위가 구상하고 있는 정비계획에 따르면 현 660가구(복합동 아파트 포함)에서 재건축 후 1387가구로 늘어난다. 전용면적 60㎡ 이하가 647가구(소형임대 포함)로 절반에 가깝고 85㎡ 초과 중대형도 530가구를 계획하고 있다. 지난번 계획에 없던 녹지를 추가하고 공공청사(주민센터)도 포함시켰다.

1960년대 한강 개발 초창기 이촌동 주거단지 조성과정에서 초창기 지어진 이 아파트는 당시 55평형대 분양가가 687만원에 달했다. 기공식에는 당시 국무총리가 참석했으며 공공기관(대한주택공사)이 고급아파트를 지으면서 호화논란에 휩싸이기도 했다. 여전히 정관계 유력인사나 연예인도 적잖이 거주하고 있는 것으로 전해졌다.