'누구나 모기지'…주택 매매시장서 통할까

정부의 새 주택정책 카드…초저금리 대출상품의 파격

-전월세 물량 풍부해져 시장 안정화…매매 전환 기대감
-"가계부채에 더 큰 부담…이익 공유 개념에 거부감" 우려 목소리도

[아시아경제 김민진 기자, 박혜정 기자, 윤나영 기자]정부가 장기화되는 주택 임대차시장 불안을 해소하기 위해 주택구매 촉진과 전·월세자금지원이라는 투트랙 정책을 강화하고 나섰다. 저금리 기조가 계속 이어질 수밖에 없고 전세의 월세 전환 또한 가팔라지고 있어 주택시장의 패러다임 변화에 적극 대응하겠다는 의지에서다.

전문가들은 정부가 잇따라 내놓은 임대차용 및 주택구입용 대출상품으로 인해 일정 소득수준인 수요자들이 상품을 이용할 여건이 확대될 것으로 보고 있다. 하지만 효과는 제한적이라는 지적이 나온다. 집을 사기 위해서는 임대수익과 함께 가격 상승 기대감도 중요한 요소이기 때문이다. 집값 상승여력이 갈수록 힘을 잃고 1000조원이 넘는 가계부채로 인해 개인과 금융기관의 리스크가 커질 것이란 우려도 적지 않다.

◆소득과 관계 없이 이용할 모기지 상품 출시= 정부가 3월 중 우리은행을 통해 판매토록 한 주택구입용 모기지상품은 기존 정책 모기지와 크게 다르다. 기존 정책모기지는 수익 공유형과 손익 공유형으로 나뉘어 국민주택기금을 지원하는 상품이다. 2월부터는 대상 주택이 수도권·지방 광역시에서 세종시와 인구 50만명 이상 도시로 확대된다. 취급 은행도 3곳으로 늘어나고 사회초년생과 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목과 신용등급·부채비율 등의 항목은 폐지된다.

이번에 내놓는 은행모기지는 수익 공유형만 취급한다. 집값이 올랐을 때 시세차익을 대출자와 은행이 나눠갖는 식이다. 차익배분 시기는 매입 7년 후다. 이후엔 주택담보대출로 전환된다. 기존 정책모기지는 부부합산 연소득 6000만~7000만원 이하인 무주택자가 6억원·전용면적 85㎡ 이하의 주택을 사도록 하고 있으나 은행 모기지는 소득 기준이 없고 1주택 소유자도 이용할 수 있다.

그렇다면 어떤 상품을 선택하는 것이 유리할까.

우리은행은 부부합산 연소득 7000만원 이하이면서 전세금 8000만원을 가진 상태에서 서울의 전용면적 85㎡ 이하 2억5000만원짜리 아파트를 구입한다고 가정한다면 7년간 주거비용을 감안할 때 정책모기지가 가장 저렴하다고 설명했다. 7년 주거비용(대출금리 부담)은 정책모기지 중 수익형이 3068만원, 손익형 3562만원, 은행모기지 3200만~3300만원이라는 것이다. 집값 상승률 연 1%와 대출이자·기회비용·세금 등을 적용한 결과다. 전·월세 상승률 5%를 적용해 전세(1억7000만원)와 월세(보증금 3000만원·월 70만원)로 거주하는 경우 7년간 거주비용을 계산한 결과가 각각 5189만원, 7271만원인 것을 감안하면 수익형 정책모기지 이점이 크다.

◆아파트 매매시장에는 제한적 영향 줄듯= 국토교통부는 지난해와 올해에 걸쳐 전세자금과 월세 지원 대출상품을 늘린 데 이어 주택구입 대출상품과 대출대상을 큰 폭으로 확대해 시장 안정을 꾀하려 하고 있다. 이번에 내놓은 수익공유형 은행대출 상품은 3000가구를 대상으로 시범사업을 한 뒤 확대여부를 결정키로 했다.

이에 임대차시장과 기존 주택매매시장에 미치는 영향이 어떻게 나타날지 주목된다. 정부는 기대감이 높다. 초저금리 시대에 맞춰 부담이 덜한 대출상품을 크게 늘려서다. 더욱이 시중은행이 취급하는 수익공유형 은행대출은 전용면적 102㎡ 이하이면서 공시가격 9억원 이하인 경우 집값의 최대 70%까지 대출해준다. 시세로 따지면 11억~12억원 정도다.

부동산114에 따르면 이런 요건에 맞는 아파트는 서울에만 103만4294가구, 전체의 80%가량 된다. 공시가격의 시가 반영률이 75% 정도라고 보고 매매 시세 12억원 이하 아파트를 산정한 결과다. 수익 공유형 모기지의 대상 지역인 수도권·지방 광역시·세종시, 창원·천안시 등 인구 50만 가구 이상 도시로 넓히면 520만5765가구로 늘어난다. 기존 주택기금을 이용한 공유형 모기지 대출 대상(417만여가구)보다 25%가량 증가한 수치다.

또한 무주택자와 1주택 이하 보유자가 전체 주택 소유자의 87.5% 정도여서 사실상 시세 12억원이 넘는 강남권 등의 고가 아파트를 제외한 대도시 대부분의 아파트가 대상이다.

전문가들의 반응은 긍정과 부정으로 나뉜다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "집값 상승에 대한 기대가 종전만큼 크지 않아 전세난에 압박을 느낀 실수요자가 관심을 보일 것으로 본다"면서도 "한편으로는 우리나라 정서상 공유라는 형태에 대한 약간의 거부감이 있고 독자 소유 욕구가 강한 데다 이미 저금리여서 대출 수요를 분산시키는 요인이 될 수도 있다"고 말했다. 반면 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "주택 구매여력이 있는 중산층 이상을 대상으로 한 것이라 어느 정도 효과가 있을 것이고, 이후에 신규 주택 청약과도 연계한다면 상당한 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다.