'월세 임대' 살리기…기업형 투자에 윙크

세제·금융 혜택 늘려 투자처 잃은 민간자금으로 임대시장 활성화
세입자들 여전히 전세 선호…건설사, 분양사업 치중에 실효성 의문

[아시아경제 이민찬 기자]정부가 민간 임대공급 기반 육성에 나선다. 공공 임대주택 확충과 함께 금융·세제 지원, 규제 완화 등의 당근책을 써가며 민간 임대시장을 활성화하기로 했다. 이처럼 정부가 임대차시장에 적극 개입하려는 것은 이대로 놔둘 경우 주택 임대차시장의 불안이 계속될 수밖에 없다는 판단에서다.

시장에서는 전세 물량이 급격하게 줄어들고 다달이 월세를 받는 반전세 물량으로 전환되는 사례가 급증하고 있다. 장기 저금리 기조 속에 전세보증금을 저축해봐야 실제 얻는 소득이 제로에 가까운 탓에 집주인들은 너도나도 월세 수입 의존도를 높이고 있는 것이다.

◆민간 임대주택 활성화 어떻게?= 정부는 주택 임대시장의 패러다임이 전세에서 월세로 바뀜에 따라 민간 임대주택 공급을 늘리기 위해 관계 부처 협의를 거쳐 내년도 주택정책 방향을 이 같이 정했다고 25일 밝혔다. 정부 고위 관계자는 "임대시장 안정을 위해 관련 규제는 풀고 세제·금융을 지원, 영세한 임대사업자를 기업형으로 육성해나갈 계획"이라고 말했다.

보유세와 거래세 등에 혜택을 줘 임대사업을 양성화하겠다는 의지를 보인 것으로 풀이된다. 지금까지 정부는 임대차 시장 안정을 위해 느슨한 수준의 통제가 가능한 준공공임대주택 등의 제도를 도입하면서 민간 임대사업자 육성에 힘써왔지만 여전히 임대차 시장은 임대사업자로 등록하지 않은 '집부자'가 지배하고 있다.

정부는 차제에 임대사업자 등록이 부담만 주기보다 정상적인 임대사업을 통해 이윤을 창출하는 계기가 된다는 시그널을 줌으로써 임대차 시장을 안정시킬 것이라고 판단한 셈이다. 이렇게 민간임대를 활성화하려는 배경에는 부족한 세수와 부채 등 때문에 재정을 투입해 임대주택을 짓기 어려워진 영향이 크다.

현재 우리나라의 재고 임대주택 160만채 중 100만채를 공공에서 공급하고 있다. 이로 인해 한국토지주택공사(LH)의 부채비율이 460%에 달하고 있지만, 공공임대주택 비율은 5%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균(11.5%)의 절반에도 못 미치고 있다.

이에 정부는 저금리 기조와 대외 여건 불안 등으로 투자처를 잃은 민간 여유자금이 임대사업에 눈을 돌릴 수 있도록 환경을 만든다는 계획이다. 지난해 8000억원의 민간자본을 유치한 공공임대리츠(REITs) 사업과 같은 방향이다. 우리보다 앞서 민간임대사업이 활성화된 일본의 종합부동산회사인 '미쓰이부동산', '스미토모부동산' 등과 같이 수십만채의 임대주택을 짓고 관리하는 대형 업체을 육성한다는 방침이다.

◆전세 선호는 여전…정부, 안정적 사업구조 제시 필요= 이를 위해 정부는 민간 사업자가 임대주택을 지을 때 제공하는 국민주택기금의 이자율(2.7~3.7%)을 낮추고 임대수익을 기반으로 하는 자산유동화증권(ABS) 발행하는 방안을 검토 중이다. 기업의 초기 투입비용과 이자 부담을 낮춰 수익성을 보장해주기 위한 방안이다. 이렇게 되면 자연스럽게 임대료 또한 낮아져 세입자의 부담도 적어질 수 있다고 정부는 보고 있다.

임대사업자가 금융회사로부터 자금을 조달하는 과정에서 이용하는 보증의 범위를 확대해 진입 장벽을 낮추고 임차인의 임대료 납부 위험을 보증해 수익성을 확보하는 등 금융 지원안도 마련 중이다. 택지비 지원 차원에서 지주의 임대사업 목적의 지분 출자에 대해 지원안을 제시하고 임대사업자로부터 위탁받아 주택을 관리하는 임대관리업체를 육성하는 방안 또한 함께 추진하고 있다.

5~10년 임대 후 분양으로 전환할 때 분양가 산정의 기준이 되는 표준건축비를 현실화하는 방안도 논의되고 있다. 표준형건축비는 일반아파트에 적용되는 기본형건축비보다 낮은 데다 2008년 12월 이후 인상이 멈춰 있어 임대사업자들의 수익성 악화와 부실임대주택 공급의 원인으로 지목돼 왔다.

그러나 세입자들은 여전히 전세를 선호하고 있어 수급불균형 문제 해결에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 또 임대주택은 자본투입부터 회수까지 시간이 오래 걸릴 가능성이 높은 데다 아파트 분양이나 해외 플랜트 등에 관심이 높은 민간 건설사의 영역과는 달라 실효성을 거둘 수 있을지는 미지수다.

전문가들은 사업자에게 파격적인 혜택과 안정적인 사업구조를 만들어줘야 한다고 조언한다. 허윤경 건설사업연구원 연구위원은 "공공임대리츠처럼 민간이 먼저 자금을 투입할 수 있도록 정부가 장기적이고 안정적인 사업구조를 만들어 주는 게 중요하다"면서 "이를 위해선 각종 금융·세제 혜택과 함께 임대료 상한을 탄력적으로 하는 등 임차인의 권리와 임대인의 수익률 사이에서 균형점을 찾는 것이 필요하다"고 말했다.