전월세난 '공급 확대' 전략 통할까

국토부 '서민 주거비 부담 완화 방안' 발표

[아시아경제 박혜정 기자] 정부가 임대주택 공급을 늘려 전셋값을 잡기로 한 것은 저금리, 집값 상승에 대한 낮은 기대감 등으로 전셋값 상승이 지속되면서 서민 주거비 부담이 크다고 판단해서다. 특히 오르는 전셋값을 감당하지 못해 '울며 겨자먹기'로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 밀려나는 세입자 보호에 중점을 뒀다.

◆고공행진하는 전셋값 잡힐까= 국토교통부가 30일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 방안'의 골자는 임대주택 공급 확대를 통한 전세 수요 분산이다. 단기간 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역 등에 바로 입주할 수 있는 매입·전세임대를 집중 공급하겠다는 얘기다.

국토부가 내년까지 추가 공급하기로 한 임대주택 물량은 총 1만3000가구다. 우선 한국토지주택공사(LH) 등이 다가구·연립을 매입하거나 전세를 얻어 저소득층에게 보증부 월세 형태로 임대하는 매입·전세임대 공급량을 늘린다. 올해 공급하기로 한 물량 중 남은 1만4000가구를 11월까지 조기 공급하고 12월 중 3000가구를 추가로 내놓는다. 내년에 공급할 매입·전세임대 물량은 1만가구 늘려 5만가구로 잡았다. 또 2017년까지 민간과 공공이 공동 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만가구에서 6만가구로 1만가구 늘리기로 했다.

이와 함께 ▲장기임대 건설 때 용적률 200% 일괄 부여 ▲미분양 임대주택에 양도소득세 50% 감면 ▲민간건설 10년 공공임대 자금 지원 확대 ▲준공공임대 다세대·연립 층수제한 5층으로 완화 추진 등도 추진한다. LH의 재정 여건을 감안, 민간 자본을 활용해 임대주택 공급을 늘리겠다는 복안이다.

그러나 전세에서 월세로 전환되는 속도가 워낙 빨라 '공급 확대 전략'이 효과를 낼 수 있을지 미지수다. 전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 9월 기준 69.2%로 2001년 10월 최고치(69.5%)에 근접했다. 전세 공급이 수요를 따라가지 못한 탓이다. 집주인은 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 데다 저금리 기조가 이어지자 월세로 전환하려는 반면 세입자는 전세 거주를 선호한다. 이에 따라 전월세 거래량 중 전세가 차지하는 비중이 2011년 67.1%에서 올해 58.4%까지 떨어졌다.

게다가 재건축 여파로 서울에서만 올 하반기부터 내년까지 2만4000여가구의 이주 수요가 발생한다. 재건축에 따라 5만3000가구가 헐리는데 신규 입주 물량은 4만1000가구에 그쳐 1만2000가구 안팎의 물량이 부족한 상황이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "전셋값 급등 지역에서 매입임대주택으로 확보할 만한 대상이 많지 않은 데다 전셋값이 이미 너무 올랐다"며 "준공공임대주택도 전셋값 상한률이 정해져있는데 의무임대기간을 8년으로 줄인다고 해도 민간임대사업들을 끌어들이기엔 한계가 있어 보인다"고 지적했다.

◆월세 대출, 얼마나 효과있을까= 취업준비생 등 저소득층 전용 월세 대출도 내년 한시적으로 출시된다. 주택기금을 활용해 비싼 전셋값을 감당하지 못해 월세로 옮겨가는 '비자발적' 월세 세입자를 보호하기 위한 조치다. 정부가 직접 월세를 지원하는 것은 이번이 처음으로 내년 1월부터 500억원 규모로 실시된다.

대학을 졸업한 취업 준비생이나 일하고 있는 기초생활수급자(희망키움통장 가입자), 근로장려세제(ETC)가입자 등 7000여명에게 2년간 720만원 한도(연 2% 금리)로 대출해준다. 취업준비생의 경우 졸업 후 3년이 지나지 않아야 하며 만 35세 이하, 부모 연소득이 3000만원 이하여야한다. 3년 후 일시상환하면 되며 월세 미반환 위험에 대비해 주택금융공사의 월세대출보증에 가입해야 한다. 부실 우려가 있지만 학자금대출처럼 미래를 보고 정부가 직접 월세 대출을 해주겠다는 것이다.

국토부는 서민대출상품인 '새희망홀씨 대출'의 연체율(3.53%)과 부실률(7.13%)을 감안, 월세 대출의 연체율이 5~10% 수준이 될 것으로 예측하고 있다. 김재정 주택정책관은 "전체 105조원의 기금 자산 중 극히 일부 규모로 시범사업을 하는 만큼 기금 건전성에는 큰 영향이 없을 것"이라고 말했다.

월세 대출로 금융채무불이행자(신용불량자)만 양산하는 것 아니냐는 지적에 대해서는 "지원한도를 전국 평균 월세의 절반 수준인 30만원으로 해 과다 대출이 되지 않도록 관리하는 한편 연체 없이 원리금을 상환하면 주택기금 전세자금 대출을 받을 때 금리우대를 해주는 등 성실한 상환을 유도할 계획"이라고 했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr