분양가상한제가 '한남더힐' 논쟁 불렀다

규제 피하기 위해 '임대 운용뒤 분양전환' 편법 불러
분양가 산정 기준조차 없어

[아시아경제 이민찬 기자]'한남더힐'의 분양가 책정을 둘러싼 갈등은 분양가상한제가 잉태한 것이라는 지적이 나오고 있다. 분양가상한제를 피하기 위한 방법으로 우선 임대아파트로 운용한 뒤 분양전환하는 '편법'을 활용했기 때문이다. 이른바 '착한 분양가'를 내세워야 팔리는 소비자 우위의 시장으로 전환된 지 오래돼 제도의 실효성을 상실한 마당에 여전히 분양가상한제 폐지는 6년 이상 겉돌고 있는 상태다.

2009년 서울 한남동 단국대학교 부지에 들어선 한남더힐은 입지의 우수성은 물론 저층의 쾌적하고 고급스런 아파트로 부유층의 관심이 높았다. 하지만 20가구 이상 사업승인 대상 주택에 대해서는 예외 없이 분양가상한제를 적용할 수밖에 없게 되자 시행사 한스자람은 수익성을 높이기 위해 고육지책으로 5년간 임대하고 분양전환을 하는 형식을 취했다.

임대 후 분양전환을 하게 되면 감정평가 가격을 기준으로 분양가를 산정할 수 있어서다. 2007년 민간택지까지 분양가상한제가 확대 적용되기 시작한 후 공급된 고급 아파트들은 이런 방식을 벤치마킹했다.

분양가상한제를 피해나갈 방법이 버젓이 시장에서 활용되고 있는 데다 실수요자들에게 인기 높은 아파트의 경우 분양가 인하경쟁이 벌어질 정도지만 분양가상한제 폐지는 여전히 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다. 업계는 물론 정부·여당도 다양한 주택 수요를 충족하기 위해 폐지해야 한다는 주장을 펴고 있으나 야당의 당론에 막혀있는 것이다. 최근에는 분양가상한제가 주택시장에 직접적인 영향을 주지 않는다는 이유로 정부·여당도 적극적으로 나서지 않고 있다.

업계에선 분양가를 낮추기 위해 도입한 분양가상한제가 역할을 제대로 못한다는 비판을 제기한다. 부동산114에 따르면 분양가상한제가 처음 도입된 2005년 서울의 3.3㎡당 평균 분양가격은 1441만원이었다. 이후 민간택지까지 확대된 2007년에는 이보다 더 오른 1805만원을 기록했다. 하지만 분양가를 잡겠다던 분양가상한제는 전면 도입 다음 해인 2008년 2269만원까지 치솟았다. 분양가의 대부분을 차지하는 땅값이 지속적으로 오르고 있고 물가도 인상돼서다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "분양가는 부동산경기와 지역, 입지 등에 좌우된다"면서 "최근 부동산시장을 감안하면 분양가상한제는 이미 유명무실해졌다"고 말했다.

한남더힐 논란에는 분양가상한제와 함께 민간임대아파트의 분양가 산정 기준을 마련해 놓지 않은 국토교통부도 책임이 있다는 지적을 받고 있다. 현행 임대주택법에는 민간건설임대주택의 분양전환 가격에 대한 규정이 없다.

이에 대해 국토부 관계자는 "민간임대아파트는 사인 간의 거래이기 때문에 정부가 분양가 산정 기준 등을 정하는 건 오히려 과도한 규제라는 시각도 있다"면서 "한남더힐과 같은 논란은 알고 있지만 정부가 과도하게 개입해선 안 된다는 기존 입장에는 변함이 없다"고 말했다

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr