집값 地上首下시대, 그래도 강남불패는 못 말려

[격동하는 집의 경제학 1-9]부동산시장 양극화

전국 미분양 절반, 수도권 집중
위례신도시는 청약 열기 후끈
중소형은 선호, 중대형은 외면

[아시아경제 배경환 기자, 박미주 기자] 주택 매매시장이 지난해 침체기를 거쳐 회복세를 보였지만 국지적으로 보면 양극화를 겪었다. 지방 집값은 올랐는데 수도권 집값이 떨어지며 보합을 기록했다. 또 신규 아파트와 기존 아파트의 주택매매 분위기가 달랐다. 기존 아파트는 집값이 하락세였지만 신규 분양시장은 뜨거운 청약 열기로 달아올랐다. 특히 강남·위례신도시 등지에서는 웃돈까지 붙을 정도로 청약 성적이 우수했다. 중소형 주택을 선호하고 중대형 주택은 외면하는 현상도 계속됐다.

◆주택시장, 지방↑ VS 수도권↓= 전국 집값은 지방과 수도권이 양분됐다. 지방 집값은 오르고 수도권 집값은 떨어졌다.

KB부동산알리지에 따르면 지난해 초 대비 올해 2월 전국 주택가격은 0.7% 올랐다. 지역별로 보면 지방 집값은 올랐는데 수도권 집값이 하락했다. 같은 기간 인천을 제외한 5대 광역시는 3.17%, 기타 지방은 2.3% 상승했다. 반면 수도권은 1.07% 하락했다. 먼저 서울은 0.94% 떨어졌다. 경기도는 0.97%, 인천은 1.81%의 내림폭을 기록했다.

악성 미분양의 절반 이상은 수도권에 몰려 있다. 지난 1월 기준 준공 후 미분양주택은 전국 2만566가구다. 이 중 수도권은 1만1777가구로 지방 8789가구보다 많으며 전체 물량의 약 57%를 차지한다.

이렇다 보니 공인중개사들도 수도권을 떠나 지방에 자리를 잡았다. 부동산정보업체 부동산써브가 지난해 3분기 전국 중개업자 등록 현황을 분석한 결과 수도권 중개업자 수는 2005년 4분기 수준으로 줄었고 지방 중개업자 수는 3분기 연속 최고치를 경신했다. 올 3분기 중개업자 수는 전국이 8만2000여명, 수도권 4만900여명, 지방 3만2700여명이다.

올초 대비 중개업자 수는 전국이 422명(-0.51%), 수도권은 1328명(-2.62%) 감소한 반면 지방은 906명 증가(2.85%)했다. 정태희 부동산써브 팀장은 "수도권 주택 시장이 장기 침체에서 벗어나지 못하고 있어 중개업자 수도 감소하는 반면 지방은 세종시, 혁신도시 등 개발호재에 따른 수요 증가로 사상 최고치를 경신했다"고 분석했다.

올해에도 이런 추세가 이어질 것이라는 전망이다. 현대경제연구원은 '2014년 주택시장 전망과 시사점' 보고서에서 수도권 아파트매매가격은 금융위기 직전 최고점에서 약 10% 하락한 반면 비수도권은 최저점에서 약 40% 상승했다며 올해에도 주택 초과공급 현상이 심한 수도권보다 비수도권이 강세를 지속할 것이라고 내다봤다. 그러나 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "서울을 중심으로 수요회복과 공급조정이 이뤄지면서 주택가격이 올해 말보다 1% 내외 상승하고 지방은 1%가량 하락할 것"이라고 예상하기도 했다.

◆분양시장 '활기'vs 매매시장 '침체'…'강남불패' 계속= 주택시장은 지역뿐 아니라 새 아파트인지 헌 아파트인지에 따라서도 분위기가 갈린다. 새 아파트인 분양시장은 부동산 시장 침체기라는 말이 무색하게 활기를 띠었다. 주택시장은 지역 수요에 따라 분명하게 갈렸다. 일부 지역의 경우 문을 연 견본주택마다 수만명의 인파를 끌어모은 반면 청약률 '제로' 사업장도 등장했다.

10여년 만에 새 아파트 공급으로 관심이 집중된 금천구 독산동 '롯데캐슬 골드파크'가 대표적이다. 옛 육군도하부대 이전 부지에 공급되는 아파트로 최고 7.8대 1의 청약경쟁률을 기록, 15개 주택형 모두 순위 내 청약 마감됐다. 특히 1500여가구라는 대규모 물량에도 계약 3일 만에 80%의 계약률을 올리는 진기록을 세우기도 했다.

또한 '준강남권'으로 통하는 위례신도시의 청약 열기는 올해도 이어졌다. 3월 초 현대엠코가 분양한 '위례2차 엠코타운'은 평균 12대 1의 높은 경쟁률을 기록한 데 이어 계약 개시 3일 만에 100% 계약을 끝냈다. 잠실·강남·분당 일대 수요가 아직 남은 데다 전용 95·98㎡라는 틈새평면을 내놓으며 성과를 올렸다.

하지만 서울 일부 지역과 경기 하남 등에서 분양한 아파트는 부진한 성적을 보였다. 서울 '동대문 형인 휴아름', 경기 연천의 '전곡 가람채'는 모두 미달됐고 서울 양천구 신월2동 '신정뉴타운 롯데캐슬'과 경기 하남 '더샵 센트럴뷰'는 각각 0.52대 1, 0.95대 1의 저조한 성적을 남겼다.

업계 관계자는 "입지와 가격에 따라 청약 양극화 현상이 올해에도 계속될 것으로 보인다"며 "내 집 마련 수요자라면 강남권 재건축 단지 등 입지가 좋은 곳에서 주변 시세 대비 적정 분양가로 책정된 중소형 물량을 집중 공략하는 것이 좋을 것"이라고 조언했다.