[2014 국토정책]재건축 초과이익환수 폐지로 전국 442단지 수혜…강남 '혜택'

[아시아경제 이초희 기자]재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등의 규제 완화 조치로 재건축 사업추진이 탄력이 받을 것이라는 전망이 나왔다. 특히 재건축사업이 활발히 추진되고 있는 강남ㆍ강동권에 실질적인 수혜가 예상됐다.

국토교통부는 2014년 업무보고에서 최근의 주택시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 19일 밝혔다. 재건축 초과이익 환수제 폐지 등의 규제 완화와 공유형 모기지 수혜 대상을 5년 이상 무주택자로 확대하는 등의 내용이 담겼다.

◆재건축 초과이익 환수 폐지, 전국 442개 재건축구역 수혜=국토부는 2006년 5월에 도입한 재건축 초과이익 환수제를 폐지하기로 했다. 이로 인해 사업인가 이전의 재건축 사업초기(추진위~구역지정) 구역들의 수혜가 예상된다.

다만 올해 12월 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 경우 한시적으로 초과이익 부담금이 면제되고 있어 현재 '사업시행인가' 단계로 관리처분신청이 가능한 곳은 이번 규제완화 효과를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

부동산114에 따르면 초과이익환수제 폐지를 통해 수혜가 예상되는 전국의 재건축 단지는 총 442개로 나타났다. 추진위~구역지정 단계의 사업장들로, 올해까지 물리적으로 관리처분인가 신청이 가능한 사업시행인가 단계의 단지는 제외했다.

지역별로 보면 ▲서울(204곳, 강남4구 63곳) ▲경기(76곳) ▲인천(27곳) 등의 수도권 외에 ▲대구(43곳) ▲부산(33곳) ▲대전(16곳) 순으로 사업초기 구역이 많은 것으로 나타났다.

사업초기의 재건축 수혜대상 중 아파트재건축 대상(주택재건축 제외)의 기존 총 가구수는 13만8877가구로 나타났다. 지역별로 살펴보면 ▲서울(6만6335가구, 강남4구 5만2293가구) ▲경기(2만7860가구) ▲인천(7009가구) 등의 수도권 외에 ▲부산(1만7291가구) ▲대구(5530가구) ▲경남(4798가구) 순으로 사업초기대상의 가구가 많은 것으로 나타났다.

◆재건축 소형주택 공급의무비율 개선, 탄력적인 운영 가능=과밀억제권역에서 재건축 소형주택 공급비율 제한 규정이 폐지되고 시장 상황에 맞게 유연하게 적용할 수 있도록 바뀔 예정이다. 최근 조합들이 중대형 아파트 미분양과 가격 하락으로 인기가 떨어지면서 자발적으로 소형주택 공급을 늘리고 있는 시장상황을 반영한 것이다.

현재 정부는 소형주택 공급 확대를 위해 도시 및 주거환경정비법에 소형주택 의무비율 규정을 두고 있다. 소형주택 의무비율 규정이란 법적상한용적률을 적용 받을 경우 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률은 전용 60㎡이하 소형주택으로 과밀억제권역 여부와 재개발, 재건축 사업 유형에 따라 각기 다른 비율로 건설하는 규제이다.

이번에 완화되는 것은 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 경우이며 전체 세대수의 60% 이상은 85㎡이하로 주택을 건설하고 전용 60㎡이하는 30~50%이하 범위에서 시도조례로 정하는 비율에 따라 공급하는 항목을 폐지한다는 것이다. 대신 국민주택규모 85㎡이하 건설비율 등 최소 규제만 남기고 60㎡이하 공급비율을 별도로 정한 규정은 폐지한다.

이에 따라 지자체는 시도조례로 소형주택 공급비율을 규정하지 않고 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택 규모별 건설 비율 등에 대해서 결정할 수 있게 된다. 중대형 재건축 아파트를 비롯해 사업시행인가를 준비 중인 사업장은 소형주택 건설비율을 유연하게 조절이 가능해질 전망이다.

◆민간택지 전매제한 1년→6개월 완화, 수도권 2만4982가구 수혜=수도권 민간택지의 전매제한 기간은 1년에서 6개월로 완화하기로 했다. 현재 수도권 공공택지의 경우 면적과 권역에 따라 1~5년간, 민간택지는 1~3년간 전매가 제한되고 있다.

지방은 공공택지가 1년, 민간택지는 전매제한이 폐지됐다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳이 없어 전매제한 기간은 1년인 셈이다. 투기과열지구는 2011년 12월 강남 3구가 투기과열지구에서 해제됨에 따라 지정 9년 만에 모두 사라졌다. 단, 수도권 공공택지 중 50% 이상을 그린벨트를 해제하여 개발 된 경우에는 여전히 2년에서 8년간 전매가 제한되고 있다.

전매제한이 6개월로 단축됨에 따라 수도권 민간택지에서 공급한 2만4892가구가 수혜를 받을 것으로 예상된다. 도시별로 보면 경기도가 1만5684가구로 가장 많고 인천과 서울이 각각 4941가구, 4357가구이다. 특히 5430가구는 2014년 2월 현재 기준에서 계약시점이 6개월이 지났기 때문에 이번 조치에 따라 바로 거래가 가능해질 전망이다.

연내 분양을 앞두고 있는 단지들도 전매제한 단축으로 수혜가 예상된다. 서울에서는 총 3658가구를 공급하는 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트를 비롯해 재개발을 통해 공급되는 성동구 옥수동 옥수제13구역, 성북구 보문동3가 보문3구역 등이 전매제한 완화 수혜를 받게 된다. 경기도에서는 김포와 수원, 평택 등지에서 인천은 송도국제도시 등에서 공급되는 아파트가 전매제한 단축에 따른 수혜가 예상되고 있다.

◆기대효과는=우선 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등의 규제 완화 조치로 전반적인 사업성이 개선돼 재건축 사업추진이 탄력이 받을 것으로 기대된다.

특히 재건축사업이 활발히 추진되고 있는 강남ㆍ강동권에 실질적인 수혜가 예상된다. 올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만 가구에 달하는데 초과이익 환수제가 폐지되면 개별 사업장별로 여건에 맞춰 사업 속도 조절이 가능해진다.

환수제를 피하기 위해 무리한 사업추진에 대한 리스크를 줄일 수 있고 재건축 이수수요에 따른 전세난 우려도 일정부분 해소할 수 있을 것으로 보인다.

전매제한 완화 조치는 사실상 정부가 단기 시세차익을 용인해 주겠다는 의미로도 해석할 수 있다. 강남권 재건축 등 입지여건이 우수한 지역에서 공급되는 아파트의 경우 청약경쟁률이 높아지거나 신규 분양시장의 쏠림 현상이 더욱 두드러질 가능성이 있다.