오피스텔 공급 급증…공실 위험↑

[2013 부동산결산-오피스텔]공급물량 증가로 수익성 악화…세입자에게는 기회

[아시아경제 이민찬 기자]올해 오피스텔은 전국에서 3만2898실이 입주를 시작했다. 전년 대비 1.43배 증가한 수치로 물량이 많아진 만큼 공실 위험도 높아지게 됐다. 이 때문에 오피스텔 매매가격 변동률은 전국 -0.28%, 월세는 -0.18% 등을 기록하며 하락세로 돌아섰다. 내년에는 올해보다 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주를 시작할 예정이어서 이 같은 양상은 더욱 가속화될 전망이다.

올해 분양한 오피스텔은 총 3만9778실로 전년 대비 약 12% 물량이 줄었다. 수도권인 서울과 경기에 공급이 집중됐다. 서울에서는 송파, 마포, 강서 등에 공급이 쏠리며 총 1만3584실이 분양했다. 경기에서는 수원(2802가구) 용인(1509가구) 등 광교신도시 일대에 집중공급 됐다.

입주물량은 올해 3만2898실로 ▲서울 1만2918실 ▲경기 6808실 ▲인천 5689실 등 수도권 물량비중이 전체의 77%에 달한다. 서울에서는 송파, 마포, 은평 등에 입주량이 많았다. 경기는 성남, 용인, 화성 등 수도권 동남부 일대에 입주량이 많았다. 내년 입주예정 물량이 4만1312가구로 2013년보다 공급 리스크를 키울 예정이다.

이처럼 입주량이 증가함에 따라 올해 전국 오피스텔 매매가격은 지난해 대비 0.28%, 월세가격은 0.18% 하락했다. 임대경쟁이 치열해지고 공실 기간도 늘어나면서 전통적인 강세를 보였던 강남3구, 마포, 영등포 등 일대에 위치한 일부 오피스텔도 월세가격을 하향 조정하는 모습이 포착됐다. 특히 내년부터 강남을 포함한 판교, 분당, 광교 일대 수도권 남동부 일대의 입주물량이 크게 늘어 임차인 모집 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.

오피스텔 전세가격은 주택 시장의 전세부족 영향으로 크게 치솟았다. 전국 오피스텔 평균 전세가격은 전년 대비 3.83%가량 상승했다. 앞으로도 오피스텔은 수익상품 특성상 전세 물건이 많지 않아 가격 상승이 지속될 것으로 보인다.

공급이 늘면서 수익률도 하락세를 보이고 있다. 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.89%로 지난해 대비 0.05%포인트 하락했다. 매년 임대수익률이 하락함에 따라 상품 매력도가 떨어지고 있다. 4·1대책을 통해 미분양 및 신규분양 주택과 함께 주거용 오피스텔도 양도세 5년 감면 혜택이 주어졌지만 거래를 이끌어내기에는 역부족이었다. 특히 경쟁상품인 도시형생활주택이 주택가를 중심으로 급증한 데다 오피스텔 입주량도 계속 증가하는 추세여서 수익성 악화는 피해가기 어려울 것으로 보인다.

올해 오피스텔 분양물량이 3만여실을 넘어섰고 내년 입주물량 또한 4만여실로 예정돼 장기적인 매매가격과 월세가격의 하향세는 지속될 전망이다. 특히 수도권에 입주물량이 집중되기 때문에 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다.

서성권 부동산114 연구원은 "오피스텔을 매입을 고민할 경우 주변 지역 입주물량이 어느 정도 될 것인지 파악하는 게 중요하다"면서 "오피스텔의 입주를 능가할 만큼의 임차 배후수요가 형성돼 있는지 또는 신규 배후수요가 늘어날 가능성, 지하철 개통 여부 등도 같이 판단해야 한다"고 조언했다.

이어 "전세 임차인 입장에선 비교적 새로 입주하는 오피스텔에서 전세물량이 많이 나오기 때문에 수도권 일대 직장을 둔 수요자라면 신규 입주하는 오피스텔을 공략해 볼 필요가 있다"고 덧붙였다.