용산 집값, 벌써 용틀임

역세권 개발 백지화 이후
아파트값 32주만에 마이너스 성장률 탈출·경매 낙찰가율도 70% 회복

[아시아경제 이민찬 기자]용산역세권 개발사업이 지난 10일 서울시의 도시개발구역 지정 해제로 백지화된 후 이곳 일대 집값이 꿈틀거리고 있다.

11일 한국감정원에 따르면 서울 용산의 주간 아파트 가격 동향(7일 기준) 조사 결과 보합세(0.0%)를 보이며 지난 2월 이후 32주 만에 마이너스 성장률에서 벗어났다. 정부의 세 차례 부동산 대책에도 하락세를 보이던 용산 일대 집값이 개발사업 출구전략으로 반등에 성공한 것이다.

앞서 박근혜정부가 들어선 이후 '4·1대책'과 '8·28대책' 등을 잇달아 발표하자 전국 집값은 반등에 성공했다. 특히 지난 8월 이후 전국 아파트 매매가격은 6주 연속 상승세를 기록했다. 하지만 용산만큼은 서울 25개 구 중 유일하게 집값이 떨어지는 등 개발사업 무산 여파에서 쉽게 벗어나지 못했다.

이 같은 분위기는 지난달 경매시장에서 감지됐다. 개발사업 구역 내에 위치한 서울 이촌동 동원베네스트 아파트(전용면적 84㎡)는 지난달 진행된 3회차 경매에서 감정가(9억원)의 70%인 6억3000만원에 낙찰됐다. 법원 경매장에 나온 지 약 2개월 만에 주인을 찾은 것이다. 이촌동 아파트의 경매 평균 낙찰가율이 2010년 81.14%에서 지난해 66.83%까지 떨어졌던 점을 감안하면 오름세로 돌아선 것이다.

특히 지난달에는 한국철도공사(코레일)가 세 차례에 걸친 토지대금 반환을 마무리하며 사업시행자 지정 취소 및 도시개발구역 지정 해제를 눈앞에 둔 상황이었다. 개발사업의 출구전략을 계기로 부동산시장의 바로미터라고 할 수 있는 아파트 경매시장에서부터 움직임을 보인 셈이다.

서부이촌동 일대는 2007년 8월 용산역세권 개발 부지에 포함된 이후 재산권 행사에 제약을 받았다. 사업비가 31조원에 달하는 등 단군 이래 최대 사업이라는 수식어가 따라붙으면서 일부 주민들은 담보대출을 받았지만 빚을 갚지 못하는 사례가 발생하기도 했다. 담보로 잡힌 부동산이 대거 법원 경매장으로 나왔지만 개발사업이 지지부진한 때문에 경매에서도 제값을 받기는 힘들었다. 이 때문에 지난해 용산구 아파트 경매 평균 낙찰가율은 69.73%를 기록, 서울 25개 구 중 꼴찌로 밀려나기도 했다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "서부이촌동 아파트는 한 때 1회차 경매에서 낙찰가율이 100%를 넘어가며 고가낙찰되는 사례들이 발생할 정도로 인기가 높았다"면서 "개발이 표류하고 아파트에 채무가 높아지면서 경매에서도 주인을 찾기가 힘들어 지난해 낙찰가율이 바닥을 쳤다"고 말했다. 이어 "개발에 대한 불확실성이 없어지면서 앞으로 낙찰가율은 오름세를 보일 것"이라고 전망했다.

개발구역 지정이 해제됨에 따라 이 지역은 법령상 2001년 지정한 용산지구단위계획 구역 상태로 돌아간다. 서울시는 이 지구단위계획이 오래돼 재정비가 시급하다고 보고 있다. 이에 따라 올해 말까지 지역 재생을 위한 도시관리계획 가이드라인을 마련한다는 계획이다. 이후 세부적인 지구단위계획을 수립해 재개발·재건축 등 구체적인 개발 절차에 들어갈 예정이다.

전문가들은 용산역세권 개발사업의 출구전략이 가시화하면서 탁월한 입지조건을 갖춘 용산의 집값이 장기적으로 상승세를 유지할 것으로 전망했다. 다만 이 사업에 출자한 민간사업자, 지역 주민 등이 대규모 소송전을 준비 중이어서 만만찮은 후폭풍을 예고하고 있다. 향후 용산 일대 부동산 시장의 변수가 될 전망이다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "대규모 사업에 대한 불확실성이 없어졌다는 점은 긍정적"이라며 "용산은 한강 조망권 등 입지 조건이 뛰어나고 공터로 남아있는 부지가 어떤 식으로든 개발된다는 기대감 등이 있다"고 말했다. 이어 "하지만 민간사업자 등의 소송과 서울시의 앞으로 개발계획, 주민들 간의 이해관계 등에 따라 부동산 시장 정상화에는 다소 시간이 걸릴 수 있다"고 덧붙였다.