[김인만의 부동산돋보기]추석 이후 부동산시장, 어떻게 될까?

[김인만 굿멤버스 대표]유난히 무더웠던 여름이 지나간 자리에 시원한 가을바람이 빈자리를 채우면서 청명한 가을하늘과 더불어 추석이 다가오고 있다. 추석은 단순히 우리나라의 최고명절의 의미를 넘어 부동산시장에서도 큰 의미를 가진다. 설날과 추석은 부동산시장의 상반기, 하반기 흐름의 터닝포인트 역할을 해주기 때문이다.

2009년 여름철 거래가 좀 되다가 추석이 지나면서 침체로 전환됐다. 반대로 2010년에는 여름 침체에서 추석이 지나면서 거래량이 늘었다. 2011년 추석 때 큰 변화를 보이지는 않았지만 2013년 현재 부동산시장의 문제점이 그대로 나타나기 시작했다. 매매침체, 전세강세, 중대형약세, 중소형강세의 전형적인 양극화 양상을 보였다. 특히 전세문제는 단순히 계절적인 요인의 일시적인 현상이 아니라 공급물량 부족과 전세수요증가로 부동산거래가 정상화되지 않는 한 해결되기 어려운 구조적인 문제라는 점을 계속 강조했다. 그런데도 정부는 무대책으로 일관하다가 지금의 전세난을 맞았다.

2012년 추석은 한시적 취득세감면을 포함한 '9·10대책' 덕분에 거래량이 늘며 분위기가 조금 좋아졌다. 그러다 대선 불확실성과 취득세 한시적 종료시점인 12월이 다가오면서 부동산시장은 다시 얼어붙었다. 이런 흐름은 2013년 올해 설 이후 18대 새 대통령에 대한 기대감으로 상승장으로 전환됐고 기대심리가 높은 강남권 재건축 위주로 거래량이 늘어나면서 가격도 상승했다. 하지만 6월 말까지 적용되던 한시적 취득세감면기한이 연장되지 못하면서 다시 부동산 거래량은 급격히 줄어든 것과 비슷하다. 소위 거래절벽이 맞이하고 나서야 뒤늦게 사태의 심각성을 인식한 정부에서 부랴부랴 취득세 영구인하와 1%대 저금리 주택모기지론을 포함한 '8·28 전월세 대책'을 발표하면서 현재는 소형아파트 위주로 거래가 조금씩 늘어나고 있는 상황이다.

그러면 2013년 올해 추석 이후 부동산시장은 어떻게 될까? 대외적인 대형 경제변수가 발생하지 않는 한 소형 중저가 아파트를 중심으로 거래가 늘어나는 흐름을 이어가면서 매매가격도 소폭 상승할 가능성이 높다. 실제로 8·28대책 발표 이후 전세를 끼고 소액으로 투자하려는 수요자들이 늘어나면서 서울 등 수도권 소형아파트 거래량이 늘어났고 매매가격도 상승했다. 중대형 단지들도 실수요자 위주로 거래가 되고는 있다. 급등하는 전세가격 때문에 차라리 집을 사는 것이 낫겠다고 판단한 수요자들이 전세에서 매매로 돌아서고 있는 것이다. 전세수요를 매매수요로 전환시키겠다는 정부의 8·28대책 목표가 어느 정도 맞아가고 있다고 할 수도 있다.

정부는 5년간 양도세면제, 취득세 영구인하, 생애최초 주택구입자에게는 취득세 면제, 저금리 대출 등의 혜택까지 주고 있다. 공급물량 감소, 전세자금대출, 몇 년 동안의 가격조정, 지방부동산 가격상승으로 인한 서울부동산 가격의 상대적 감소, 물가상승과 화폐가치하락에 따른 인플레이션을 감안하면 이제는 주택을 구입해도 손해는 보지 않겠다는 인식이 서서히 퍼지고 있는 것이다. 이런 여러 가지 상황을 종합하면 부동산거래는 늘어나고 가격도 상승할 가능성이 높아진 것은 분명하다.

다만 당분간 중저가 소형위주의 흐름은 지속될 것으로 예상된다. 부동산대책의 혜택을 먼저 많이 받고 있고 실거주 수요층이 두텁고 위기관리측면에서도 안정성이 높으며 전세비율이 높아서 소액으로 투자하기도 좋은 중저가 소형아파트가 먼저 반응을 보이면서 거래가 늘었다. 중대형 고가주택은 급등하는 전세가격 때문에 전세에서 매매로 전환되는 실수요자로 거래량은 소폭증가 하겠지만 투자수요 유입에는 아직까지 한계가 있어서 거래량이나 상승폭은 중저가 소형보다는 제한적일 것으로 예상된다.

향후 소형위주의 흐름에서 중대형 위주의 흐름으로 변화가 있으려면 내수경기가 완전히 살아나기 전까지 정책의 변화가 있어야 한다. 이는 중저가 소형과 고가 대형의 평당 가격차이가 더 벌어진 이후에 가능할 것이다.

김인만 굿멤버스 대표