[김인만의 부동산돋보기]전세 폭등.. 어떻게 해야하나?

[김인만 굿멤버스 대표]요즘 전세가격이 날뛰는 것을 보면 마치 2005~2006년 강남을 중심으로 한 버블세븐지역 아파트 가격폭등의 시작을 보는 듯하다.

'미친 전세가격'은 수요와 공급의 불일치 때문이다. 부동산시장 침체로 상승기대감이 약해지면서 집사면 손해라는 생각에 매매보다는 전세를 선호하고 있고 전세자금대출이 쉽게 잘 되면서 전세자금을 마련하기가 수월해지면서 전세수요가 늘었다. 반면 부동산시장 침체로 신규공급물량 자체가 줄었고 전세를 끼고 투자하려는 수요가 큰 폭으로 감소했으며 저금리로 전세금 받아서 돈 굴릴 곳이 없어 월세를 선호하면서 전세물량이 감소했다.

부동산시장의 침체가 지속돼 거래가 늘어나지 않는 한 전세물량 증가, 전세수요 감소는 어렵다. 때문에 당장 전세가격 상승의 해결책이 없다는 것이 문제다. 그렇다고 미쳐 날뛰는 전세파동 속에서 넋 놓고 당할 수만은 없다.

영원히 매매가격이 멈춰있으면 당연히 전세금을 올려주더라도 전세로 거주하는 것이 유리하다. 하지만 부동산 매매가격은 장기적으로 보면 물가상승률 정도로 상승하기 마련이다. 침체기가 길어질수록 언젠가 한번은 그 동안의 상승분 폭만큼 오를 것이다. 부동산은 이제 절대 오르지 않는다고 말하는 사람들이 많지만 물가상승률과 화폐가치 하락을 생각해보면 쉽게 알 수 있다. 20년 전 1억원과 지금의 1억원이 같은 가치를 가지진 않는다.

결국 매수능력은 되는데 안 오를 거 같아서 전세를 이용하는 사람들이거나 전세자금 대출을 받아서 전세금을 올려주는 사람들이라면 이제는 내 집 마련을 생각하는 것이 좋다. 전세가격 상승은 집주인들이 대출금을 상환하든 다른 용도로 사용하든 자금 숨통을 열어주는 것이기 때문에 급하게 팔 이유가 없어지고 급매물이 점점 사라질 수 있다는 것이다. 실제로 최근에는 거래가 잘 되지는 않지만 급매물이 줄면서 매매가격 하락은 멈춘 곳들이 많다.

또한 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들면 실투자금이 줄어들어 전세를 끼고 투자하기 좋은 환경이 되기 때문에 어느 순간이 되면 주택거래량 급증의 원인이 될 수도 있다. 자금여력이 되는 이들은 불안하고 세금 안 내니 좋다고 당장의 만족에 취해있을 것이 아니라 입지·교육·교통·편의성·가격 등 조건이 좋은 단지는 관심을 가져보는 것이 좋다. 집을 살 능력이 되면서 집을 사지 않는 사람들은 집을 사고 싶어도 살 수 없는 사람들을 두 번 죽이는 것일 수 있다는 점을 알아야 한다.

자금이 안 되거나 다른 여건이 안 되어 매매가 어렵고 전세를 유지할 수밖에 없는 이들이라면 발상의 전환을 해야 할 때가 됐다. 임대주택에 대한 부정적인 인식을 버리고 임대아파트에도 관심을 가져볼 필요가 있다. 분양전환이 되는 임대아파트의 경우에는 임대료나 분양전환 가격이 주변 시세보다 저렴하고 5·10년 임대 의무기간의 절반만 지나면 내 집으로 바꿀 수 있는 장점이 있다.

꼭 서울만 고집할 것이 아니라 상대적으로 공급물량이 많은 수도권 지역으로 눈을 돌리는 것도 필요하다. 설사 직장이 서울이어도 어차피 도보이용은 어렵고 대부분 대중교통을 많이 이용하는데 물론 서울 내에서 이동하는 것보다는 이동시간이 조금 더 걸릴 수 있고 피곤하겠지만 전세금을 줄일 수 있다면 현실의 피곤함은 극복할 수 있는 부분이다. 아침 30분, 저녁 30분이 정말 소중한 시간이긴 하지만 대부분은 잠을 좀 더 자거나 낭비하는 시간이 많다. 충분히 조절 가능하기 때문에 굳이 내 집도 아닌 전세 집에 많은 돈을 내고 있을 필요는 없다.

차라리 그렇게 수도권 저렴한 전세로 이동해서 남은 자금으로 전세비율 높고 향후 상승여력이 높은 단지를 전세를 끼고 매수해도 된다. 수익형부동산에 투자해서 임대수익을 얻을 수도 있고 금융상품도 좋다. 어떻든 본인이 잘 할 수 있는 곳에 투자하는 것이 전세파동을 이겨낼 더 나은 대안이 될 것이다.