준공공임대, 전월세난 구원투수 될까

임대료 인상 5% 제한·세제혜택 12월부터 시행…"전세수요 많은데 임대인이 사업자 나서겠나" 실효성 논란

서울 주택가 전경

[아시아경제 박미주 기자]28일 전월세대책 발표를 앞두고 정부가 도입한 전월세시장 안정용 '준공공임대주택' 제도에 관심이 모아진다. 연말부터 시행될 준공공임대 제도는 장기적 안목에서 의미가 있지만 이대로라면 활용도가 크게 낮아 실효성이 크지 않을 것이란 예측이 나오고 있다. 이에 민간 주택 소유주를 끌어들이기 위해 보다 전향적인 지원책 마련이 필요할 것으로 지적된다.

국토교통부는 최근 임대주택법 시행령과 시행규칙을 개정하고 준공공임대주택 제도를 오는 12월5일부터 시행한다고 밝혔다. 지난 4월 서민 주거안정을 위한 대책을 내놓으며 신설됐다.

준공공임대는 공공성을 띠는 85㎡ 이하 규모의 민간임대주택이다. 의무 임대기간은 10년으로 연간 임대료 인상률 상한선은 5%다. 최근 야당이 주장하는 전월세상한제와 궤를 같이한다. 최초 임대보증금과 임대료는 주변 시세 이하로 제한된다.

임대료 인상 등에 제한이 있는 대신 사업자에게는 세제혜택과 함께 주택기금 융자 혜택이 주어진다. 또 임대사업자는 재산세를 주택면적에 따라 25~100% 면제받는다. 양도소득세는 10년 보유 때 장기보유특별공제 60%를 적용한다. 주택 개량ㆍ매입 자금도 국민주택기금으로 저리 융자 가능하다. 개량자금은 연 2.7%(한도 1800만~2500만원), 매입자금은 연 3.0(한도 7500만원)로 지원한다.

정부에서는 준공공임대가 활성화될 경우 전월세시장을 안정시킬 것이라고 기대하고 있다. 국토부 관계자는 "전월세난 해결을 위해 민간임대주택 공급을 늘려야 한다고 하는데 준공공임대가 이 역할을 할 수 있을 것"이라고 했다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원도 "지금 전세난의 원인은 공급 부족 때문으로 준공공임대 등 임대주택 공급량을 늘려야 해소될 수 있을 것"이라고 말했다.

문제는 전세난이 뜨거운 이슈가 된 마당에 당장은 도움이 되지 못한다는 점이다. 노희순 책임연구원은 "준공공임대제도가 12월 돼야 시행될 예정인 데다 시장에 안착하기까지 3~4년이 걸리는 것이 한계"라고 전했다.

준공공임대제도가 도입돼도 실효성이 적을 것이란 우려의 목소리까지 나온다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "준공공임대는 일반 임대주택에 전월세상한제를 접목한 것"이라며 "현실적으로 전세를 찾는 수요가 많은 판국에 임대인들이 굳이 준공공임대 사업자로 나서는 데는 한계가 있을 것"이라고 말했다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 "공식적으로 임대사업자 등록자수가 3만~4만명인데 이들이 운용하는 주택수는 전체 임대주택의 3%밖에 되지 않는다"며 "준공공임대 사업자로 등록하면 자신의 임대소득을 공개하는 결과가 되기 때문에 현실적으로 활성화되기 어려울 것"이라고 설명했다.

그럼에도 준공공임대는 중장기적으로 필요하다는 게 전문가들의 의견이다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "독일 등 외국의 경우 우리나라보다 자가 거주율이 낮은데도 준공공임대와 비슷한 제도가 도입돼 운용되고 있다"며 필요성을 강조했다.
이에 새로 도입된 준공공임대제를 실효성 있게 운용할 수 있도록 대안마련이 필요하다는 지적이 나온다.

이상영 교수는 "민간임대주택 공급 확대 일환으로 준공공임대제를 잘 정착시키는 게 중요하다"며 "주택바우처와 연계해 임대인들은 시세대로 임대료를 받으면서 임차인들은 정부 보조금으로 시세보다 저렴하게 거주할 수 있도록 해야 할 것"이라고 강조했다. 노희순 책임연구원은 "임대인에게 추가로 세제지원을 해주는 등 충분한 지원을 해줘야 한다"며 "시범사업 등으로 제도가 정착되고 자연스레 지자체의 실정에 맞게 도입하는 형태로 제도를 정착시켜 가야 한다"고 말했다.

박미주 기자 beyond@asiae.co.kr