'전월세 대책' 28일에 쏠린 눈…전문가 10인 전망은

집값하락에 매매 등돌리고 월세전환 몰려 결국 '전세물량 품귀'
"임대주택 확대·대주택 양도세 중과 폐지로 시장숨통 틔워야"

[아시아경제 이초희 기자, 박미주 기자]치솟는 전세금이 정치권의 주요 이슈로 부각됐다. 전월세 문제를 해결하라는 대통령의 지시에 정부와 여당이 머리를 맞댔으나 결론은 쉽게 나오지 않았다. 당정은 28일 대책을 발표하겠다며 신중한 태도를 보였다. 어떤 대안이 마련될 것인지에 관심이 모아진다.

전문가들은 시장이 구조적으로 변화하는 시기에 들어선 만큼 정부가 나선다고 해서 전셋값 급등 사태를 당장 막을 수는 어려울 것으로 내다보고 있다. 다만 매매시장이 지나치게 위축돼 있는 점을 개선하기 위한 조치들은 필요하다는 데 입을 모은다. 아울러 오랫동안 처리되지 않은 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 현실화돼야 민간의 주택공급이 원활해질 수 있을 것으로 보고 있다.

◆원인은 "매매 수요가 없다는 것"= 전문가들은 현재 같은 전세대란의 가장 큰 요인으로 수요와 공급의 비대칭을 꼽았다. 전반적으로 전세 물량과 매물이 부족하다는 것. 백성준 한성대 부동산 학과 교수는 "주택 가격이 오르지 않으니 매매수요 자체가 없다"고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "저금리와 집값 하락에 따른 보상심리로 집주인이 전세에서 월세로 빠르게 전환하다보니 물량이 줄어든 것"이라고 진단했다. 저금리 기조 속에서 주택시장이 구조적으로 변화하며 전세물량이 귀해졌다는 얘기다.

주택소유를 기피하는 현상과 함께 소유자들은 월세로 전환해 수익을 올리고자하는 심리까지 더해진 가운데 해결책은 마땅찮다. 한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원 원장은 "전세대책은 뾰족한 수가 없다"며 "거래활성화가 답"이라고 말했다.

다른 전문가들도 현재 같은 시장 상황에서는 대책으로 쓸 만한 카드가 많지 않다는데 입장을 같이 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "정부가 4월 대책을 내놓았는데 그동안 아무런 효과를 보지 못했음을 이번 사태로 입증하게 됐다"며 "어떤 대책을 내놔도 한 번에 해결하기는 힘들 것"이라고 평가했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원도 같은 의견을 내놨다.

그렇다고 인위적으로 주택소유를 권장하는 것은 먹히지도 않고 경제에 부담만 지우는 결과를 가져올 것이란 경고도 나왔다. 조명래 단국대 도시계획지역학과 교수는 "매매가 안돼서 전월세 문제가 생겼다는 진단을 내린 것부터 잘못"이라며 "지금처럼 집값이 떨어지는 상황에서 집을 살 경우 집값이 떨어지면 하우스푸어만 늘릴 수 있다"고 우려했다.

◆민간임대 공급 활성화 위해선 양도세중과 폐지해야= 다만 처방을 마련한다면 민간 임대 활성화와 기존에 추진해온 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 후속 법 개정 등이 될 수 있다는 지적이 나온다. 우선은 임대주택을 많이 공급하는 것이 중장기적 대안이다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "정부가 생각하는 임대주택 공급계획 중 전세임대, 매입임대, 민간을 통한 임대주택 확대가 필요하다"며 "이를 위해 준공공임대 등에 세제혜택 등의 인센티브를 줘서 사업성이 있게 해야 한다"고 피력했다. 박원갑 전문위원도 "꾸준하게 장기비전으로 공공임대 주택을 공급해야 한다"고 설명했다.

다주택 양도세 중과 폐지 문제는 주택 소유자들의 시장역할을 증대시키는 방안으로 접근해야 한다는 의견이 제기됐다. 백성준 교수는 "과거 정권 때 죄악시 했던 규제 중 대표적인 것이 다주택자 양도세 중과제도"라고 지적했다. 더욱이 이 제도의 개선에 대해서는 이전 정권부터 지속적으로 제기돼온 만큼 정치권의 협조를 통해 실천하는 모습을 보여주는 것이 중요하다는 주장도 나왔다. 박재룡 삼성경제연구소 전문연구위원은 "정부의 의지도 중요하지만 결국 법률을 기반으로 하기 때문에 법률 개정을 제대로 할 수 있느냐가 관건"이라고 강조했다.

아울러 대부분의 전문가들은 부분적으로 도입할 가능성이 높다고 점쳐진 전월세상한제에 대해 시장의 불균형을 초래할 수 있다며 우려의 목소리를 높였다. 박원갑 전문위원은 "전세가 월세로 급속하게 전환되는 상황에서 상한제가 도입되면 공급이 줄어들거나 가격이 급등할 수 있는 부작용이 올 수 있다"고 말했다.

김태섭 실장은 "시장을 왜곡시키는 제도를 도입하는 것은 맞지 않다"며 "더욱이 임대주택 공급을 줄이는 결과가 나타나 더욱 전세시장이 불안해질 것"이라고 설명했다. 박재룡 연구위원은 "전세든 월세든 시장에서 자유롭게 선택할 수밖에 없는 문제"라며 "굳이 전세시장을 안정시키려 한다면 전세주택에 대한 인센티브를 주는 방안을 강구해야 할 것"이라고 강조했다.

김수삼 성균관대학교 대학원 유시티공학과 석좌교수는 "땜질식으로 대책을 내놔서는 안된다"면서 "건설산업연구원과 주택산업연구원, LH토지주택연구원 등 전문 연구기관이 종합적으로 참여해 근본 원인부터 진단하고 처방하는 것이 필요하다"고 제안했다.

이초희 기자 cho77love@
박미주 기자 beyond@