부동산PF본부, 신용보강 대신해줘 업체간 물밑경쟁 심해
[아시아경제 진희정 기자]한국투자증권 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 본부가 분주하다. 다음달 미래에셋자산운용이 보유하고 있는 PCA타워 매각을 앞두고 다수의 부동산전문자산운용사가 부동산PF본부를 찾기 때문이다.
전문투자업체들 사이에서 한투증권은 은행이나 보험회사에 비해 리파이낸싱이 쉽고 은행에 비해 낮은 이자율로 발주처에 자금을 공급하고는 것으로 알려져 있다. 최근 삼성물산이 시공하고 하나다올자산운용이 위탁운용자로 선정된 비즈니스호텔 신라스테이의 신용보강을 해준 경험도 있다.
시장에선 펀딩을 조성할 때 에쿼티(청구권)와 론(대출)으로 나누는데 부동산 경기가 좋지 않다보니 좋은 물건에 대해 에쿼티는 금액이 넘치는 반면 론이 쉽지 않다. 이 부분에서 한투증권 부동산PF본부가 적극 나서 자산운용사들의 신용보강을 대신해주고 있다. 때문에 이번 PCA타워에서도 여러 운용사들이 한투증권을 파트너로 내세워 매각에 나서고 싶어한다.
업체들 사이에선 PCA타워의 매매가를 1200억원 수준으로 거론하고 있다. 연면적 1만9645㎥일때 3.3㎥당 가격은 2100만원인 셈이다. 매각 주관사로 있는 CBRE코리아가 배포한 투자안내서에 따르면 지난 2년간 건물 임대료 등으로 얻은 수익에서 유지와 관리비 등을 제외한 영업이익은 연간 61억~65억원 수준이다. 한 자산운용사 관계자는 "PCA타워가 우량자산이어서 담보대출금리가 4% 초중반에 가능하고 구조에 따라 평당 2100만원의 매입가로 투자자에게 높은 배당수익률을 안겨줄 수 있다"며 "다만 경기가 좋지 않다보니 자금력에 있어서 밀릴 수 있어 한투증권을 신용보강으로 함께 들어가기 위해 업체들간 물밑 작업이 한창"이라고 전했다. 참고로 PCA매각 관련 투자안내서를 받은 업체는 30여곳에 달한다.
전태욱 한투증권 부동산금융2부 이사는 "건물주가 자산운용사에 매각하고, 운용사는 기관을 모아 인수 자금을 마련하는데 이때 기관 모집이 불발될 위험이 상존한다"며 "우리가 이 과정에 개입해 신용보강을 해줌으로써 거래를 성사시키는 방식이 운용사들의 눈높이와 맞아 떨어지고 있다"고 설명했다. 이어 "상반기엔 신라스테이의 신용보강을 했으며 하반기엔 PCA타워에 전념할 것"이라며 "규모가 클 수록 신용보강의 역할이 중요하기 때문에 앞으로 이 분야를 신규 수익원으로 안정적으로 이익을 낼 수 있는 구조로 만들겠다"고 덧붙였다.
한편 PCA타워의 운용사인 미래에셋운용은 매각이 완료되면 매각 차익의 20%를 성과보수로 받게 된다. 미래에셋운용은 PCA타워 준공 전인 지난 2006년말 펀드를 설정해 825억원에 매입했다.
진희정 기자 hj_jin@
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