12조6천억 부채에 자구책 '깜깜'

(상)10년이면 2조 적자 누적…임대료 현실화 시급, 국비지원도 늘려야

SH공사 부채 문제 왜?…"임대주택 노후화 문제 심각"

SH공사 임대주택 수서지구 1단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자]이종수 SH공사 사장의 사퇴 선언과 복귀 사태를 부른 것은 천문학적으로 쌓인 부채감축 문제였다. 12조6000억원에 달하는 SH공사의 부채 중 올해 5000억원 감축을 목표로 제시한 이 사장은 3조원 감축을 요구하는 박원순 서울시장의 요구에 심한 압박을 느낀 것으로 알려졌다.

이 사장이 박 시장의 삼고초려로 사퇴 의사를 철회하면서 수면아래로 가라앉긴 했지만 구조적으로 해결된 문제는 아니다. SH공사 부채 문제는 근본적으로는 임대사업의 적자구조에 뿌리를 두고 있다.

무리한 개발사업으로 인해 개발사업을 담당하는 공공기관의 부채가 급증하게 됐고 임대주택 확대 등으로 인해 구조적으로 임대주택 공급과 관리를 해야하는 주체의 부담은 날이갈수록 커질 수밖에 없다. 은평뉴타운ㆍ가든파이브ㆍ 마곡지구 등 조단위 개발사업에서 대규모 선투자를 감행한 것이 대규모 부채 문제의 근원이다.

적자 보전을 위해 공채를 발행하면 부채가 누적되는 구조다. 부동산 경기 침체의 장기화란 구조적 문제가 연결돼 SH공사의 자구책 마련은 쉽지 않은 상황이다.

◆10년 임대주택 관리하면 2조 부채 쌓여= SH공사의 사업은 아파트 임대와 분양, 택지지구 조성 등 크게 세 가지로 구성된다. 이 중 서민을 대상으로 한 임대주택 공급은 기본적으로 수익을 내기 힘든 구조다.

아파트 분양과 부지 매각 차익으로 보전하는 식으로 SH공사가 운영되고 있다.
문제는 1989년 창립후 SH공사가 공급해온 임대아파트가 노후화되면서 유지ㆍ보수비가 관리비 수입과 분양과 부지 매각 차익으로는 감당하기 힘든 수준으로 증가하고 있다는 점이다.

SH공사 박선호 홍보처장은 "임대주택 1채 당 연간 131만원 가량의 적자가 발생하는 데 최근엔 15년 이상 된 노후 임대주택 수가 급격히 증가하면서 적자폭이 커지고 있는 상황"이라고 말했다.

SH공사가 관리하는 임대주택이 13만가구 가량인 점을 고려하면 임대주택 관리에 연간 1700억원 가량의 적자가 난다는 얘기다. 이런 추세로 10년간 계속되면 공채 발행과 이자부담에 2조원 가량의 부채가 발생하는 셈이다.

SH공사 임대아파트 수와 유지ㆍ보수비 추이를 보면 2005년 8만7092가구 193억900만원이었던 것이 2009년엔 11만138가구로 10만가구가 넘어서면서 유지ㆍ보수비도 765억240만원으로 폭증했다. 유지ㆍ보수비는 이후 2010년 918억원, 2011년 826억원, 2012년 857억원 등으로 매년 800억원을 웃돌고 있다.

이에 따라 2011년 1800억원에 달했던 SH공사 적자 규모가 올해는 2500억원 대로 예상되는 등 꾸준히 증가세를 보이고 있다.

◆국비지원ㆍ임대료 현실화 등 필요= 유지ㆍ보수비 증가에 따른 적자 문제를 해결하기 위해서는 지방자치단체와 국비 지원 증액과 임대료 현실화 등이 절실하다는 지적이다.

예컨대 2012년 SH공사의 임대아파트 유지ㆍ보수 예산은 총 1059억원으로 책정됐다. 이중 SH공사 자체 예산이 668억4000만원, 서울시 예산 지원이 267억2000만원, 국비지원금이 123억4000만원이다.

이중 국비지원사업은 영구 또는 50년 장기임대 주택 중 준공 후 15년 이상된 노후 아파트를 대상으로 국토해양부가 서울시에 배정하는 지원금이다. 2012년 국비지원사업 규모는 총 246억8000만원으로 이중 50%인 123억4000만원을 국토부가 지원하고 나머지 절반은 SH공사가 60%, 서울시가 40% 가량 부담하는 식으로 진행된다.

백경희 시설관리팀 차장은 "서울시의 경우 국비지원 비율(매칭 비율)이 지방이나 한국토지주택공사(LH)보다 작아 상대적으로 SH공사가 더 많은 부담을 떠안게 되는 구조"라며 "LH나 다른 지방과 같은 수준으로 매칭 비율을 늘려줄 필요가 있다"고 지적했다. 현재 국비지원사업의 국토부 지원비율은 지방도시공사의 경우 70%, LH의 경우 85%다. 2012년 국비지원금액을 LH 수준에 맞출 경우 SH공사의 부담은 52억원 정도 줄어들게 된다.

임대료 현실화도 시급한 과제로 지적된다. 한재천 SH공사 재무처장은 "SH공사의 임대료는 2004년부터 동결돼 시중임대료의 35%, 다른 공사 임대주택의 80% 수준에 불과하다"며 "12조6000억원 규모의 부채와 하루 12억원에 달하는 금융비용을 감당하기 위해서는 임대료의 현실화가 시급하다"고 말했다.

예컨대 영구임대 36㎡의 경우 LH의 보증금과 월임대료는 309만원 6만4030원인 데 반해 SH공사는 241만~281만원, 5만7400~6만700원 수준이다. 다만 임대료를 인상할 경우 서민들의 부담이 커질 수 있다는 점에서 서울시로서는 '딜레마'에 빠질 수 있다. SH공사는 임대료 현실화를 위해 2011년 7월 이후 재계약분부터 연간 5% 범위 내에서 임대료를 인상하고 있다.

김창익 기자 window@