[뷰앤비전]기업형 주택임대관리제 성공하려면

정부가 기업형 전문 주택임대관리회사의 도입을 추진하고 있다. 주택을 소유나 투자의 대상이 아닌 사용개념인 거주공간으로 보는 시각이 늘면서 임대중심으로 변화하는 주택 패러다임에 대응하기 위한 조치다. 특히 임대관리전문회사를 통해 급증한 소형주택의 열악한 관리 체계를 정비하고, 거주환경 저하와 슬럼화 문제를 해결할 수 있게 될 전망이다.

주택임대관리사업은 기본적으로 임차인의 생활에 불편함이 없도록 건물을 관리하고 유지ㆍ보수하는 일부터 임차인의 입주와 퇴실에 필요한 조치나 각종 정보를 제공하는 일, 입주자를 모집하고 임대수익을 관리하는 임대마케팅까지 모든 활동을 일컫는다. 이러한 주택임대관리업 신설을 골자로 한 주택법 개정안이 이르면 내년 7월부터 시행될 계획이다. 업계에서는 이를 위해 일본의 주택임대관리회사와 공동으로 시장 진출을 추진하기도 한다. 대기업과 건설사들도 적극 진입을 모색하고 있다.

이미 주택임대관리사업이 체계화된 일본의 경우를 분석해보면, 우리나라 기업형 주택임대관리회사는 어떠한 방식과 접근이 필요한지 그 방향을 알 수 있다.

우선 일본의 기업형 주택임대관리회사는 그 유형과 성격에 따라 크게 세 가지로 분류된다. 대표적으로 임대주택 수십만실을 운영ㆍ관리하는 레오팔레스 21, 다이토켄타쿠 같은 토지개발, 시공, 주택관리 등을 모두 수행하는 건설업을 기반으로 하는 회사와 에이블, 아파망숍 등 중개관련 사업으로 시작해 임대관리 회사로 발전한 중개업 기반 회사, 그리고 부동산 개발을 통해 높은 인지도를 구축한 부동산 기반 회사로 나뉜다.

일본에서는 이 외에도 최근 다양한 유형과 특징을 가지고 있는 수백개의 주택임대관리회사가 등장해 끊임없는 경쟁을 통한 질 좋은 서비스와 관리가 정착되고 있다.

주목할 만한 것은 일본의 제도적 기반이다. 1992년 도입된 정기차지제도는 임차인보호와 임대인의 권리를 강화하고, 토지 임대를 활성화하는 계기가 마련되면서 임대주택산업의 성장을 이끌었다. 이는 기업형 주택임대관리회사들이 안정적으로 정착하게 된 원동력이 되었다.

우리나라에서는 이러한 정기차지제도와 유사한 토지임대부제도가 현재 한국토지주택공사(LH) 공공임대주택 등에 활용되고 있다. 하지만 기업형 주택임대관리회사가 안정적으로 성장하기 위해서는 민간임대주택에도 토지임대부제도가 도입돼야 한다. 특히 1~2인 가구를 위한 소형주택의 경우 높은 토지 매입비로 인한 고분양가문제와 이에 따른 임대료의 상승 등으로 서민을 위한 저렴한 임대주택공급에 상당한 제약을 주고 있다. 토지임대부 제도를 통해 높은 토지비 부담을 줄이면 보다 적극적이고 안정적인 임대주택공급이 이루어질 수가 있다.

일본의 또 한 가지 특징은 서브리스방식을 활용한다는 것이다. 우리나라에서는 마스터리스라고 부르며, 이는 기업형 주택임대관리 회사가 30년 동안 임대인에게 공실유무에 관계없이 시장임대료의 80~95%를 보장하는 것이다. 이 방식은 사업초기 큰 수익을 창출할 수 있는 기회가 되기도 했다. 하지만 입주가 원활하지 않거나, 부동산 시장과 사회적 변화에 따라 사업 리스크 등을 유발할 우려가 있어 우리나라 도입을 위해서는 위험을 줄일 수 있는 면밀한 검토를 통해 지주공동사업 등 보완적 형태를 취해야 할 것이다.

아울러 기업형 주택임대관리업의 활성화를 위해서는 행정상ㆍ세제상의 지원이 적극 검토돼야 한다. 이를 통한 안정적인 소형임대주택 공급 시스템화는 우리나라 부동산, 건설업계에 새로운 성장 동력을 만들고, 진정한 주택문화를 재정립하는 데 크게 기여하게 될 것이다.