한강변 신반포1차 특별건축구역 '삐그덕'

-"한강변 경관 관리 위한 특별건축구역 서울시· 조합 모두 적용 초기 이해 부족"
-서울시 "데크 설계 공공성 부족" vs 조합 "커뮤니티 개방 등 공공성 강화" 갈등

신반포1차 단지 전경.

[아시아경제 김창익 기자]"누구를 위한 '특별건축구역'입니까?"

서울시가 한강변 경관 관리를 위해 적극적으로 추진하고 있는 특별건축구역 제도가 실제 적용과정에서 적잖은 진통을 겪고 있다. 특별건축구역은 디자인의 다양화를 위해 건폐율과 일조권 등 기존 규제를 대폭 완화한 이를테면 규제 해방구역. 하지만 규제완화에 대한 재건축 조합과 시의 관점이 서로 달라 갈등이 빚어지고 있다. 서울시의 정책에 따른 것이니 인센티브가 필요하다는 조합의 입장과 규제를 완화해 줬으니 반대로 공공성을 강화해야 한다는 시의 입장이 엇갈리는 형국이다.

20일 서울시와 신반포1차 재건축 조합 등에 따르면 서울시는 지난 9월25일과 11월6일 두 차례에 걸쳐 신반포1차 재건축안에 대한 건축심의를 했으나 두 차례 모두 판정을 보류했다. 특별건축구역을 적용해 예외적으로 건폐율을 72%로 완화해 적용한 신반포1차 재건축안이 과연 타당한 것인가에 대한 판단을 내리지 못해 승인을 미룬 것이다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건물1층 면적의 비율로 이 비율이 72%란 것은 대지 대부분을 건물이 덮어버린다는 뜻이다.

특별건축구역 제도가 2007년 도입된 이후 재건축 아파트에 대한 적용이 추진되는 것은 신반포1차가 처음이다. 박원순 시장 취임후 서울시가 한강르네상스 계획을 대체할 한강변 관리 기본계획울 수립하면서 재건축이 시급한 단지에 대해서는 특별건축구역 제도를 적용해 창의적인 단지 설계를 유도하고 나선 것이다.

신반포1차 재건축안의 건폐율이 이처럼 높아진 것은 1층을 데크공간으로 만들어 올리고 그 위에 주민들이 생활하는 실제 1층을 조성하는 식으로 설계가 됐기 때문이다. 데크층엔 주차장과 주민커뮤니티센터 등이 들어서는 공동시설을 만들고 전체를 지붕으로 덮어 그 지붕위를 실제 1층 마당으로 만들겠다는 구상이다.

서울시 관계자는 이에 대해 "기존 건축법을 적용하면 건폐율이 30%를 넘지 못하는 데 특별건축구역을 적용해 건축법상의 규제를 완화한 결과"라며 "건폐율을 완화하면서까지 데크구조로 설계하는 할 경우 그에 걸맞는 공익성이 확보돼야 하는 데 조합이 대안을 제시하지 못했다"고 말했다. 데크식 구조로 건설될 경우 신반포1차의 1층이 주변 다른 단지에 비해 3m 가량 높아져 주변과의 조화 측면에서도 맞지 않는다는 게 시의 입장이다. 당초 조합은 데크층 층고를 5m로 계획했으나 9월25일 건축심의 이후 3m로 낮춘 수정안을 제시한 상황이다.

조합의 생각은 다르다. 한형기 조합장은 "1층의 커뮤티니 시설들이 개방형으로 돼 있어 주변 단지 주민들도 누구나 쉽게 이용할 수 있도록 공공성을 강화했다"며 "데크를 지하로 할 경우 주변 주민들의 이용도 불편하고 에너지 효율 측면에서도 불리하다"고 반박했다. 한 조합장은 "서울시가 추진하는 한강변 경관관리 차원에서 도시계획위원회에서 특별건축구역 적용을 결정해 놓고 건축심의 과정에선 다시 규제완화에 대한 타당성을 논의하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다"며 "데크 설계안을 수정할 의사가 없다. 특별건축구역 적용으로 건축비가 늘어나기 때문에 오히려 인센티브를 줘야 한다"고 강조했다.

서울시가 승인 보류 판정을 내림에 따라 신반포1차 재건축 조합은 어쨌든 수정안을 다시 제출해야 한다. 수정안이 들어오면 서울시는 건축소위를 구성해 신반포1차 재건축(수정)안을 집중 논의한 뒤 건축위에 다시 상정할 계획이다.

이같은 상황에서 신반포1차가 선택할 수 있는 안은 크게 두가지로 요약된다. 데크 설계에 따른 공공성 확보방안을 제시하거나, 특별건축구역 적용을 배제하고 기존 건축법을 적용한 전혀 다른 설계안을 제출하는 것이다.