[기고]하우스푸어, 분양방법부터 바꾸자

국가는 국민에게 희망을 주어야 한다. 하지만 그것이 불안전하거나 로또와 같은 것이어서는 안 된다.

정부가 모든 국민에게 아파트의 꿈을 심어놓고, 그 아파트로 좌절하게 만들고 있다. 정부의 정책실패는 국민의 피해로 귀결되기 때문에 주택정책은 시장침체 등 경기변동을 내다보는 신중한 것이어야 한다. 누구나 아파트를 장만하고 싶고, 더 좋은 아파트로 옮겨 살고 싶으며, 아파트로 재산도 형성하고 싶다. 지극히 평범한 한국인들의 생각이다. 하지만 주택정책은 국민을 용어도 생소한 '하우스푸어'라는 나락의 길로 빠뜨렸다.

주택난 해소와 지역개발을 위해 정부가 금융권, 건설사와 함께 내놓은 아파트 분양정책이 서민들을 하우스푸어로 내몰았다. 능력이 없는데 중도금, 잔금에 대한 마술을 부려 계약금만으로 아파트를 마련할 수 있는 것처럼 꾸며 결국 국민들을 빚더미에 나앉게 만든 것이다. 개발계획과 모델하우스만 보고 분양경쟁에 뛰어들어 실물도 없는 주택을 위해 은행에 대출이자를 물면서 기다리도록 만든 아파트 선분양 제도는 대출금리 인상폭탄에도, 공사지연이나 중단에 대한 위험에도, 입주 시 주택가격 폭락에도 전적으로 개인이 책임져야 한다. 이런 불합리한 선분양 제도를 폐지하고 후분양 제도를 도입해야 한다. 변재 가능한 대출로의 대출제도 변경, 정부와 민간 간 주택사업 차별화 등 정책변화가 필요한 시점이다.

가장 시급한 것은 은행과 정부의 파격적인 대출금리 인하 및 세금감면, 폭락한 아파트 입주를 위한 건설사의 고통분담 차원의 분양가 보전 등 부양정책을 확대 실시하여 하우스푸어를 구제하고 부동산 경기를 회복시키는 일이다. 특히, 아파트 분양계약 해지를 가능하게 하여 개인의 손실을 최소화해야 한다. 아파트 중도금 대출은 은행과 협의한 건설사가 건물을 짓는데 필요한 자금을 실물도 없는 담보를 통해 입주자에게 책임을 지우는 식으로 빌려주는 것이다. 이런 대출금의 이자를 개인에게 떠넘기는 것부터 바로잡아야 한다. 또한 앞으로는 개인과 건설사, 은행이 튼튼해질 때까지 주택공급이 다소 줄더라도 주택경기 부양정책이 없을 것임을 밝힘으로써 은행돈으로 아파트를 짓고, 은행돈으로 아파트를 사게 하는 인위적 정책을 폐지해야 한다.

실물이 없는 현행 선분양 제도는 불확실한 미래가치에 대한 거래이다. 실물을 보고 현실가치로 거래하는 후분양 제도로 바꿔야 한다. 완공된 아파트를 분양하도록 해야 건설사가 무리한 사업을 하지 않고, 시공사와 입주자 간 분양가나 품질, 주거환경 등을 놓고 다툴 일도 줄어들 것이다. 은행도 실물을 담보로 경제상황을 반영해 대출할 테니 부실거래를 줄일 수 있다.

은행대출 제도가 사람의 마음을 흔들어 남의 돈으로 과욕을 부리다 낭패를 보게 하는 것이어선 곤란하다. 주택구입이 과도한 대출에 의존하지 않도록 해야 할 것이다. 과도한 대출이 없으면 아파트 구입으로 하우스푸어가 될 리 없다.

아울러 정부가 하는 보금자리 주택사업이 기존 분양시장 질서와 주변 거래시장을 마비시키는 특혜성 제도여서는 곤란하다. 무리하게 그린벨트를 풀어 싼 가격으로 아파트를 지어 공급하는 정부와 민간기업이 공정하게 경쟁할 수는 없다. 많은 국민들이 민간건설 아파트를 분양받는 상황에서, 정부가 동일권역에서 훨씬 싼 가격으로 아파트 분양사업을 하면 주택시장은 혼란해질 수밖에 없다. 저렴한 주택분양 유도정책은 필요하지만, 정부사업이 주택시장 안정화를 저해하고 침체된 경기를 더욱 하락시키는 쪽으로 작용해서는 안 된다. 서민주거 안정을 위한 주택정책은 편리하게 이용할 수 있는 다양하고 저렴한 임대주택을 지속적으로 제공하는 것이다.

모세종 인하대 일본어학 교수