로열층·채광 좋으면 담보대출 더 받는다

주택담보가치 평가시 호수별 차등

[아시아경제 임혜선 기자] 오는 12월부터 같은 단지내 같은 평형 아파트라도 담보 대출을 받을 수 있는 여력이 달라진다. 로열층이나 채광이 좋으면 같은 아파트라도 대출을 더 받을 수 있다.

권혁세 금융감독원장은 지난 12일 서울 여의도 본관에서 기자들과 만나 정확한 주택담보인정비율(LTV) 산정을 위해 주택담보가치 평가를 강화키로 했다며 이같이 밝혔다.

이에 따라 아파트 호별 격차율을 활용한 담보가치 산정 방식이 새롭게 도입된다. 그동안 주택담보대출에서 담보가치 산정은 통상 한국감정원 시세의 '시세중간가'나 KB부동산시세의 '일반거래가'를 적용했다. 문제는 실제 거래는 층수나 전망, 방향 등에 따라 가격차이가 나는데도 실제 거래가와 상관없이 단순 특정 아파트 단지의 상한가와 하한가의 중간값으로 계산됐다는 점이다.

한국감정원이 전국 공동주택 가격 조사결과 등의 자료를 바탕으로 추산해보니 같은 아파트단지 같은 평형이라도 일조량, 채광의 정도, 조망, 소음, 방향, 층수 등에 따라 약 8~20%까지 가격차이가 발생하는 것으로 나타났다.

권 원장은 "현재 기준대로는 과다 또는 과소대출 가능성이 있어 정확한 LTV비율 산정이 안돼 리스크 관리에도 어려움이 발생한다"면서 "호별 격차율을 산정해 반영하는 방식을 새롭게 만들어 각 은행이 기존 방식과 새로운 방식 중에서 선택하도록 하겠다"고 설명했다.

방식은 우선 전국 아파트 빌라 1200만가구의 공시가격 차이를 지수화해 층, 호별 격차율을 산정한 데이커베이스를 전산시스템에 구축하는 방식이다. 예컨데 A아파트 12동 123호에 대한 격차율이 정해져 있어서 입력하면 개별 호에 대한 담보가액이 산출된다. 같은 아파트 같은 평형이라고 하더라도 담보가치 차이가 최대 8~20%까지 날 수 있다.

금감원은 호별 격차율 지수를 활용하면 정확한 LTV비율 산정이 가능해 통계관리의 정확성 높일 수 있을 것으로 보고 있다. 또한 담보가치에 상응하는 대출취급을 유도할 수 있어 효율적인 리스크 관리도 가능해질 것으로 기대하고 있다.

금감원 관계자는 "대치동 은마아파트를 상대로 실제 시뮬레이션 해보니 전체 담보가치는 기존 중간가 방식 대비 1.8% 올라가는 효과가 있었다"면서 "손해보는 사람과 이익보는 사람이 각각 생기겠지만 전체 담보가치 자체에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다.

금감원은 은행업감독규정 시행세칙을 개정할 계획이다. 다음달부터 전산시스템 변경 작업 시작한 다음 12월부터 적용한다는 방침이다.

여기에 주택 담보 평가 주기도 축소된다. 권 원장은 "BIS비율 산정 주기와 담보 재평가주기를 맞추는게 바람직 하다"며 "아파트 재평가주기를 분기단위로 축소할 것"이라고 말했다. BIS비율을 산정할 때 일반적인 주택담보대출에 적용하는 위험가중치는 35%지만 LTV 60%를 초과하는 주택담보대출은 위험가중치를 75%로 적용된다. 이에 따라 정확한 LTV 산정이 곧 정확한 BIS비율을 산출하는 밑거름이 된다는 것이다.

임혜선 기자 lhsro@