[박상언의 부동산재테크]주택시장 반등?.. '아직은 시기상조'

전국주택거래량 지속 감소한 데다 경매 낙찰가율도 여전히 바닥

박상언 유앤알컨설팅 대표

[박상언 유앤알컨설팅 대표]수도권 집값이 바닥을 칠 것이라는 의견이 일부 전문가들 사이에서 대두되고 있다. 이들은 정부의 규제 완화와 함께 부동산시장 소비심리지수 반등, 지속적인 전세가율 상승세, 2000포인트를 넘나드는 주식시장 등 국내 요인과 미국 주택시장회복, 유럽발 위기 진정 등을 근거로 내세우고 있다.

하지만 대내외적인 온기가 아직 국내 주택시장에 미치지 못하고 있어 주택시장 회복을 장담하기 힘들다. IMF, S&P 등을 비롯한 민간경제연구원, 한국은행도 국내외적인 대외여건 악화로 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 3%에서 2.5%~3%로 내려잡을 정도로 하반기 경기상황도 녹록치 않기 때문이다.

우선 수도권 지역 아파트 경매낙찰가율과 거래량, 미분양 증감 추이만 놓고 봤을 때 아직 바닥을 논하기는 시기상조다. 현재까지 경매 물건은 늘어나고 감정가 대비 낙찰가의 비율(낙찰가율)은 낮아지는 추세로 75%선을 맴돌고 있기 때문이다.

전국주택거래량도 지속적으로 줄어들고 있다. 8월 주택매매거래량은 4만7866건에 불과했다. 이는 2006년 주택거래량 조사 이후 8월 거래량으로는 가장 적었고 7월(5만6799건)보다는 15.7%, 지난해 같은 기간보다는 34.6% 감소한 수치다.

올해 수도권 지역 경매 낙찰가율은 75%선에도 이르지 못하고 있다. 경매낙찰가율이 80%선에 근접해야 주택시장이 바닥이라고 볼 수 있다. 전국 미분양 아파트도 2개월 연속 증가세를 보이고 있다. 국토해양부 자료를 보면 8월말 기준 전국미분양주택이 전월보다 2451가구 늘어난 6만9511가구로 2개월 연속 증가했다고 밝혔다. 수도권은 기존 미분양이 지속적으로 감소했지만 신규 미분양이 늘어나면서 전월보다 605가구 늘어난 2만9997가구를 기록했다.

◆가을 전세시장 국지적 상승 = 추석 이후 전세시장은 다세대·다가구, 도시형생활주택 등 아파트 대체상품 증가로 전반적으로 안정세를 보이겠지만 일부 지역 중소형은 전세가격 상승세가 지속될 것으로 예상된다. 서울·수도권은 상대적으로 전셋값이 저렴하고 교통 여건이 좋은 역세권 지역을 중심으로 상승세를 나타낼 것으로 보인다. 공무원들의 대거 이전으로 세종시를 비롯한 대전, 청원, 공주 등 인근 지역 전세시장까지 불안양상이 지속될 것으로 예상된다.

전세비율이 높은 일부 중소형주택의 경우 매매로 전환될 수도 있다. 매매가는 하락하고 전세가는 올라가는 상태가 지속되면 보증부 월세로 전환하는 사례도 많이 나타날 전망이다. 이는 시중금리가 하락하면서 집주인들이 재계약시 전세금 상승분의 일부 금액이라도 월세로 돌리는 반전세가 늘어나고 있기 때문이다.

추석 이후 한국은행이 기준금리를 더 낮추면 앞으로 이 같은 추세는 강화될 것으로 예상된다. 세입자 입장에서는 대출금리가 낮기 때문에 전세를 원하지만 집주인들은 주택가격 상승 기대감도 떨어지고 시중금리도 낮아지면서 월세로 돌리려는 경향이 강하기 때문이다.

◆오피스텔, 도시형 생활주택 등 소액투자 유효 = 오피스텔, 도시형생활주택 같은 소형수익형상품은 인기를 이어나갈 전망이다. 전국 오피스텔은 약 33만2000실로 2006년도에 비해 33% 증가했다. 최근 오피스텔 신규 공급은 2009년을 기점으로 꾸준히 증가했다. 입주예정물량까지 감안할 경우 2014년까지 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 지난해 입주물량은 약 1만3800실로 2008~2010년 평균 입주물량에 비해 60% 이상 증가했다.

서울·수도권 도시형주택 공급량도 소폭 증가세를 나타내고 있다. 지난 2009년 도입 첫 해에 1688가구 공급에 불과했던 도시형생활주택도 2010년 2만529가구로 늘어난 이후 지난해 8만3859가구로 급증했다. 올해 들어서도 상승세는 계속됐다. 지난 7월말 현재 6만7038가구가 공급돼 6월(5만6826가구)보다 18% 늘었다.

이처럼 도시형생활주택 공급이 급격히 늘어난 것은 도시형생활주택 관련 규제를 완화했기 때문이다. 정부는 전세난 해소를 위해 2010년 원룸형 도시형생활주택의 주차장 기준 등 규제를 대폭 풀어 공급을 늘렸다.

오피스텔과 도시형생활주택의 공급과잉으로 인한 수익률 논란이 있지만 투자수요는 꾸준히 유입될 것으로 보인다. 선진국처럼 저금리 기조가 정착되면 연 4~7% 임대수익률은 결코 낮다고 볼 수 없기 때문이다. 최근 30년만기 국공채가(시장금리 3.02%), 4000억원의 물량이 모두 소화됐다는 의미는 앞으로 선진국처럼 최장기저금리 시대에 들어서면 연 3% 수익률도 높다고 기관들이 판단하기 때문이다. 인지도가 낮은 중견건설업체가 시공, 분양가가 싼 상품을 고르는 것도 임대수익률을 높이는 하나의 방법이다.