배고픈 건설사, 정비사업 수주경쟁 치열

[아시아경제 배경환 기자] 사업성이 그나마 낫다고 평가되는 서울지역 재개발·재건축 사업장을 놓고 건설사간 수주경쟁이 치열하다. 서울시의 뉴타운 출구전략에다 무상지분율을 놓고 조합과 건설사간 의견차가 확산되면서 알짜 사업지로 관심이 집중되는 이유에서다.

반면 건설사로부터 철저히 외면받는 사업장은 눈에 띄게 늘고 있다. 사업이 장기화로 접어들며 사업성이 악화된 곳이 대상이다.

이같은 쏠림현상의 원인은 장기적인 부동산 침체와 정비사업에 대한 서울시의 정책기조 변화에서 찾을 수 있다. 전면철거식 재개발·재건축을 지양하는 박원순 서울시장의 주택정책으로 사업 불확실성이 짙어진데다 조합들이 수익을 보장받기 위해 무리한 입찰 조건을 내걸고 있어서다. 일부 사업지에서 소형평형을 늘리는 등 자구책 마련에 나섰지만 거래시장이 살아나지 않을 경우 한계가 있을 것이라는게 전문가들의 분석이다.

국내 1~12위 건설사가 모두 관심을 나타낸 서초우성3차 재건축 /

14일 서울시 등에 따르면 9~10월 시공사 입찰마감을 앞둔 노원구 태릉아파트, 마포구 망원1구역, 서초구 우성3차 등 정비사업지에 대형건설사들이 일제히 출사표를 던졌다.

이중 시공사 입찰이 가장 빠른 노원구 공릉동 230일대 태릉현대아파트는 지난 7월말 진행된 현장설명회에 16개 대형건설사가 참여하며 높은 관심을 나타냈다. 강북권에서 보기 드문 1000여가구, 공사비 2000억원의 대규모 사업에다 강북권 재개발·재건축 시장을 선점하기 위한 건설사들의 전략이 반영된 결과다.

서울시 공공관리제도하에 진행되는 2호 사업장이라는 점도 업계의 관심을 쏠리게 하고 있다. 조합 역시 공공관리 1호 사업장인 고덕2단지가 변동지분제를 고집해 유찰됐던 점을 감안해 도급제 방식을 내걸었다. 공사 도급비만을 가져가는 것으로 시공사가 책임져야할 일반분양에 대한 부담을 덜어준 것이다. 조합 관계자에 따르면 현재까지 가장 적극적인 움직임을 보이고 있는 곳은 GS건설과 대림산업이다. 두 곳 모두 상반기 서울내 재건축·재개발 수주 성적이 좋지 않은 탓이 이곳을 필두로 하반기에는 공격적인 수주에 나선다는 전략이다.

서울시의 조기 실태조사 구역으로 선정된 마포구 망원1구역도 시공사 입찰을 눈앞에 두고 있다. 22일이 마감일로 지난 10일 진행된 현장설명회에는 13개 건설사가 참여의지를 보였다. 특히 대형사 뿐만 아니라 이수건설, 경남기업, 삼호 등 중견사들도 모습을 드러내 업계의 주목을 받았다.

입찰을 준비 중인 한 대형건설사 관계자는 “400여가구에 불과한 소규모 사업장이지만 강북권에 얼마 남지 않은 한강변 재건축으로 향후 랜드마크로 자리매김할 가능성이 높아 참여를 결정하게 됐다”며 “일부 주민들의 요청으로 실태조사가 이뤄질 예정이지만 대다수가 개발에 강한의지를 보이고 있어 큰 걸림돌로 판단되지 않는다”고 밝혔다.

강남일대 역세권 재건축으로 투자성까지 뛰어난 서초우성3차는 국내 1~12위 건설사가 모두 의지를 보인 사업장이다. 서초구내 최초 공공관리 사업장으로 시공사로 선정될 경우 강남권내 나머지 정비사업지를 수주하는데 유리한 위치에 올라설 수 있다는게 업계의 분석이다.

현재로서는 삼성물산이 가장 유리하다. 앞서 인근 1~2차 시공사로 선정돼 3차를 포함, 일대를 ‘래미안’ 타운으로 조성할 수 있다는 장점을 내세우고 있다. 관전 포인트는 입찰가격과 사업제안서다. 조합이 책정한 공사비 예정가격은 인근 우성2차 재건축사업 예정가격인 평당 414만6000원보다 낮은 410만원으로 정해졌다. 철거비용을 포함한 가격으로 견본주택 등 부대비용인 제경비용은 별도다. 방식은 도급제다.

조합 관계자는 “총 420여가구로 일반분양도 40여가구에 불과하지만 강남 랜드마크라는 지리적 이점으로 대형사들의 관심이 높아 조합과 시공사 모두 윈윈할 수 있는 선정과정이 진행될 것”이라고 말했다.

반면 조합 내부에서 갈등이 이어지거나 사업성이 악화된 사업장은 시공사 찾기에 혈안이다. 공사비 증액 문제로 당초 시공사와 계약을 해지한 용산4구역은 유찰사태가 이어지고 있고 과도한 무상지분율로 눈총을 받은 고덕주공2단지도 1조원에 달하는 사업비에도 건설사들이 등을 돌렸다. 이밖에 시공사 재선정에 나선 상도대림과 홍은13구역 등도 공사비 증액으로 인한 사업성 악화로 난항을 겪는 중이다.

대형 건설사 정비사업팀 관계자는 “남는 것이 많다는 재건축·재개발 공사도 이제는 서울시 정책이나 거래시장 침체 등의 영향으로 여건이 크게 악화됐다. 규모가 크거나 공사비가 많은 사업장은 무조건 수주한다는 기존 방식으로는 살아남을 수가 없다”며 “이제는 사업계획을 따져보고 소규모 사업장이라도 선별해서 수주해야하는 처지가 됐다”고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@