서울 재개발·재건축… 구역지정서 준공까지 '10년'

[아시아경제 배경환 기자]서울의 뉴타운과 재건축 등 정비사업은 구역지정에서 준공까지 평균 10년이 걸리는 것으로 조사됐다. 재개발·재건축 초기 투자자의 경우 '강산이 한 번 변하는 동안'을 감수해야 원하는 새 아파트를 손에 쥘 수 있다는 분석이다. 특히 세간의 인식과 달리 재개발보다 재건축기간이 짧은 것으로 드러났다.

3일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2000년 이후 서울에서 구역지정을 통과한 452개 재개발·재건축 사업장을 조사한 결과, 구역지정에서 준공까지 평균 10년이 소요된 것으로 나타났다. 평균적으로는 구역지정 이후 사업시행인가 통과까지 2.8년, 사업시행인가에서 관리처분인가 2.3년, 관리처분인가에서 착공이 1.9년, 착공에서 준공까지 3.6년으로 총 10.6년의 기간이 걸렸다.

재개발보다는 재건축의 사업속도가 다소 빨랐다. 아파트 중심의 재건축보다는 단독이나 빌라·다세대 등 저층주택 중심의 재개발사업이 권리관계가 더 복잡한데다 사업면적도 넓고 개별 조합원의 반발이 심해 사업동의를 얻기 어려운 이유에서다.

서울시가 올 1월부터 추진하고 있는 뉴타운 구조조정의 대상이 재건축보다 재개발에 초점에 맞춰진 영향도 있다. 구조조정이 진행되는 올해부터 2013년까지는 재개발 사업의 전반적인 사업속도가 현재 평균보다도 더 느려질 가능성이 높아져 앞으로는 더욱 재개발 기간이 길어질 전망이다.

예상치 못한 법정투쟁이나 조합원 갈등, 시공사 선정이나 분양지연 등의 변수는 사업기간에 영향을 미친다. 사업이 장기간 지연될 경우 15년 이상으로 투자기간이 크게 늘어나거나 아예 사업이 멈춰설 가능성도 있다.

지난해 말 분양을 마친 왕십리뉴타운 2구역이 대표적이다. 구역내 밀집했던 기계금속 소상공인들과의 집단이주단지 조성건에 대한 갈등을 시작으로 시공사 선정이나 분양가 수준 등 사업단계마다 마찰을 겪은지 10년만에야 사업을 마무리했다. 박원순 서울시장 취임후 ‘격전지’로 떠오른 개포지구 일대 재건축 단지 역시 사업기간 10년을 훌쩍 넘기며 사업성이 떨어진 곳으로 꼽힌다.

이렇다보니 투자자들의 금융 부담도 커지고 있다. 2000년 이후 재개발·재건축 투자에 나선 사람들의 경우 2008년 금융위기를 겪으면서 매매값 하락을 겪은데다 최근에는 출구전략의 영향으로 사업종료 시점을 가늠하기 힘든 상황이기 때문이다.

2007년 8월 서울 서초구 방배동 재건축아파트에 대출을 끼고 10억원을 투자한 김모씨의 경우 대출이자와 자산가치 감소의 이중고로 겪고 있다. 투자 당시에 이미 구역지정을 받으면서 늦어도 2015년에는 분양이나 착공에 들어갈 것으로 예상했지만 아직까지 조합설립 단계에 머물면서 2017년 이후로까지 투자기간이 크게 늘어날 가능성이 높아졌다.

서대문구 홍은동 일대 재개발 지분에 수 억원을 투자한 이모씨도 자포자기한 상태다. 2003년 구역지정을 받고 1년만인 2004년에 사업시행인가를 통과하면서 기대감이 높아졌지만 조합원간 법정투쟁이 발생하면서 8년째 제자리걸음을 하고 있다.

윤지해 부동산114 연구원은 “최근처럼 경기변동이 심한 경우에는 투자자가 10년 뒤의 시장상황을 예측하고 재건축과 재개발시장에 뛰어들기란 사실상 불가능하다”며 “투자금이 장기간 묶일 것을 감수하고 10년 뒤 본인의 연령과 그동안 소요될 이자부담, 기회비용, 유동자산 등을 철저히 따져보고 선택해야한다”고 조언했다. 이어 “재건축·재개발처럼 투자기간이 길어지는 경우 원치 않게 하우스푸어로 전락할 가능성이 높기 때문에 10~11년을 감수할 생각이 아니라면 애당초 투자를 다시 한번 고민해야한다”고 밝혔다.

개포지구 일대 재건축 단지 역시 재건축 추진 10년을 훌쩍 넘기며 사업성이 떨어져 투자자들의 신중한 판단이 필요한 곳으로 꼽힌다. /

배경환 기자 khbae@