[박상언의 부동산재테크]아파트 대신 다가구·다세대?

실수요자 비율 높은 역세권 주택 유망

[박상언 유앤알컨설팅 대표]수년 동안 아파트 전세금이 비싸지면서 아파트보다 상대적으로 전셋값이 저렴한 다가구·다세대주택으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다. 5·10 부동산 대책에도 불구하고 수도권 아파트시세는 지속적으로 하락하고 있고 거래도 뜸한 실정이다. 특히 아파트 여러 채를 가지고 있는 다주택자의 경우 어느 해보다 잠 못 이루는 밤을 보내고 있다. 5·10 부동산대책에 대한 실망감으로 주택시장 매수세 부진이 이어지고 가격 상승에 대한 기대감이 꺾이며 실수요자들의 주택 구매심리도 실종됐기 때문이다. 실제 서울 아파트 매매가는 지난 1월28일 이후 지속적으로 하락세를 기록하고 있다.

◆월세 상승률·경매 낙찰가율, 다세대·다가구 ＞ 아파트= 미래에셋부동산연구소가 월세지수를 분석한 결과, 지난 1년 사이 서울에서 월세 상승률이 가장 높았던 주택 유형은 단독·다가구주택으로 나타났다. 지난 2월 말 단독·다가구주택의 연간 월세 상승률은 6.2%였다. 이어 ▲연립다세대(4.1%) ▲아파트(3.5%) ▲오피스텔(1.5%)이 뒤를 이었다. 반면 3.3㎡당 월세는 오피스텔이 가장 높았다. 3.3㎡당 월세는 오피스텔 4만3000원, 아파트 3만8000원, 연립·다세대 3만1000원, 단독·다가구 2만7000원 순이었다. 월세 수준이 낮을수록 가격 상승률이 높은 것은 세입자들이 월세에 대한 부담이 작은 주거용 부동산을 선호했기 때문인 것으로 분석된다.

◆다가구·다세대 거래량 증가세= 베이비부머의 본격적인 은퇴가 시작되고 동시에 경기상황도 안 좋아지면서 소액으로 투자가능하고 추후 개발이익까지 기대할 수 있는 다가구·다세대주택 투자에 대한 관심이 대폭 증가하고 있다. 일반 투자자 입장에서도 아파트보다 투자금액이 저렴해 대출을 이용하면 불과 수천만원에 투자 가능하다는 점 때문에 다가구·다세대주택을 찾는 수요층이 많아졌다.

거래도 늘고 있다. 민간 부동산 정보업체가 지난 3월까지 단독·다가구 및 다세대·연립의 서울부동산정보광장 실거래 자료를 분석한 결과 3월 전세 거래량이 올 들어 처음으로 아파트 거래량을 앞질렀다. 서울의 아파트 전세 거래량은 지난 1월 6801건, 2월 1만3264건, 3월 1만680건으로 거래량이 줄어든 반면 단독·다가구 및 다세대·연립은 1월 5590건, 2월 9220건, 3월 1만989건으로 증가세를 보이고 있다.

아파트 전셋값이 많이 오르면서 부담을 느낀 수요자들이 상대적으로 저렴한 다가구나 다세대를 찾고 있다. 결과적으로 다가구·다세대 주택의 전셋값이 오르면서 매매값도 덩달아 오르는 추세다. 필자가 현장을 둘러보면 전셋값 상승에도 불구하고 매매가가 하락세를 보이며 고전을 면치 못하고 있는 아파트값과는 달리 다가구 및 다세대·연립 매매가는 보합내지 강세를 유지하고 있다.

◆임대수익과 개발이익을 동시에= KB국민은행에 따르면 지난 3월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 2억6000만원, 다세대·연립의 평균 매매가격은 2억4000만원이다. 다세대·연립으로 갈아탈 경우 아파트 전셋값으로 내 집 마련이 가능한 셈이다. 다세대·연립의 경우 평균 전셋값은 1억2947만원으로 아파트 전셋값의 절반 수준에 불과했다. 서울에서 다가구·다세대가 밀집한 주요 지역의 주택값은 2억원대 안팎이다. 아파트 전셋값과 비슷한 수준이거나 조금 더 돈을 보태면 비교적 소액으로도 내집 장만이 가능해 실수요층에게 꾸준한 인기를 끌고 있다.

전세를 끼고 매입할 경우 초기 자금 부담도 적은 편이다. 1~2인 가구가 많은 강남권·대학가 등 일부지역에서는 오피스텔보다 월세 수준이 낮고 관리비 부담이 적은 다가구·다세대로 임대수요층이 몰리면서 오피스텔보다 높은 임대수익률을 올리는 곳도 있다. 개발호재가 있는 지역의 경우 임대수익률과 더불어 향후 투자가치도 노려볼 수 있어 투자수요층의 관심이 높다.

대학가 인근 다가구·다세대 주택의 경우 한국토지주택공사(LH)에서 대학생들을 대상으로 전세임대주택을 공급해주고 있기 때문에 전월세 놓기도 수월하다. 대학생 전세임대주택입주대상자로 선정된 학생이 학교 인근에 거주할 주택을 찾아 LH에 제시하면 LH는 주택소유자와 전세계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 제도다. LH는 전세임대보증금(수도권 7000만원, 광역시 5000만원, 도지역 4000만원), 학생들은 입주보증금(100만~200만원)과 월임대료(7만~17만원)를 부담한다.

◆실수요자 많은 방배동, 신대방동·당산동 일대 투자 유망= 임대수익과 개발이익까지 기대할 수 있는 서초구 방배동과 동작구 신대방동, 2·9호선 더블 역세권인 영등포구 당산동일대의 경우 다세대주택 전세금이 매매가격의 60~70%에 육박할 정도여서 초기투자 시 목돈마련 부담도 적은 편이다.

특히 방배동 일대는 앞으로 단독주택 재건축이 대거 진행 예정중이라 인근 지역으로의 이주수요도 활발해질 전망이다. 방배동은 다른 재개발·재건축 지역보다 사업 속도가 빠르고 강남권임에도 저평가돼 있어 틈새시장으로서의 투자가치가 있다. 국군정보사령부 부지 개발이 거론되는 가운데 장재터널로 불리는 내방역~서초역 터널이 내년 착공된다는 호재까지 겹쳐 강남권에 주택을 마련하려는 사람들에게는 제격이다.

양재동일대 다가구·다세대주택도 강남 우수학군 통학, 강남 업무지구 출퇴근 등 강남권역이 가진 장점을 소액투자로 누릴 수 있다. 서초구 양재동 일대 다세대주택 밀집지역에 위치한 신축 다세대의 경우 51~60㎡형이 2억3900만~2억5000만원 선에 분양되고 있다. 전셋값은 1억3000만원으로 전세를 끼고 매입할 경우 1억~1억2000만원의 비교적 적은 초기 투자금으로 장만할 수 있다.