"돈 번다며…" 오피스텔 샀다 땅 치는 사람들

[김인만의 부동산돋보기]수익형부동산, 장밋빛 환상은 금물

[김인만 굿멤버스 대표]요즘은 수익형부동산 전성시대다. 부동산시장 침체가 깊어지면서 분양·매매시장이 모두 기를 펴지 못하지만 그나마 먹히는 것이 바로 수익형 부동산이다.

베이비부머 은퇴문제가 서서히 이슈가 되면서 자연스레 고정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산에 대한 인기가 높아졌다. 사람들은 판로가 막힌 부동산업계에 그나마 한줄기 희망의 빛을 수익형부동산에서 찾았다. 최근 부동산전문가들이 낸 책의 다수가 수익형부동산 관련 책임을 보더라도 수익형부동산이 대세임을 알 수 있다.

하지만 인기라는 것은 언제든지 바람과 함께 사라질 수 있는 것이고 바람이 사라진 후 남는 것은 허망한 현실이다. 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 인기가 높아지자 건설회사, 부동산 관계자 등 너도 나도 수익형부동산 분양에 뛰어들고 있다. 이런 인기를 믿고 투자한 이들이 몇 년 후 얼마나 수익을 올릴 수 있을지 걱정이다.

2006년 부동산 광풍이 불면서 분양열풍도 불었는데 결국 돈을 번 사람들은 부동산 관계자들밖에 없었던 것을 감안하면 최근 수익형부동산 인기도 은퇴준비에 대한 성질 급한 한국인들의 조급증을 이용한 부동산업계의 전략이라 할 수 있다.

공실률이 낮고 수익률이 잘 나오는 수익형 상품은 효자 역할을 하지만 단순히 공실률과 수익률만으로 수익형부동산의 가치를 판단하는 것은 난센스다. 부동산이라는 것이 살 때도 중요하지만 팔 때도 중요하다. 실거주가 아닌 임대수익을 위한 투자용으로 구입하는 수요자들이 대부분이고 최근 공급물량이 많아서 몇 년 후 팔고 싶을 때 원하는 가격에 팔리지 않을 수 있다. 특히 도시형생활주택의 경우에는 처음 구입한 가격보다 하락할 가능성도 있다.

과연 나의 부동산이 투자가치가 있을 것인가에 대해 여러 가지 분석을 해봐야 하지만 가장 쉽게 판단할 수 있는 방법이 역지사지(易地思之)다. 역지사지란 입장을 바꿔서 생각하는 것인데 사람들 마음이 내가 보유한 부동산에 대해서는 지나치게 긍정적으로 평가하는 경향이 있다. 자신이 파는 매도자가 아니라 사는 매수자가 됐다고 생각해보자.

만약 1억원인 도시형생활주택을 분양 받았고 금융비용 감안해서 5년 후 1억2000만원 정도로 팔고 싶다고 생각할 때 5년 후 과연 5년 된 도시형 생활주택을 1억2000만원에 내가 구입하고 싶을 만 하다는 생각이 든다면 괜찮은 것이지만 반대로 왜 그 돈 주고 그걸 사나 하나 하는 생각이 들면 재고해 보는 것이 좋다.

이런 역지사지는 일반 아파트나 분양권투자에서도 유효하다. 분양가가 3억원인 아파트를 계약금 3000만원에 계약하고 1~2년 후 10% 상승한 3000만원 가량의 프리미엄을 받고 빠져 나오겠다는 생각으로 분양권 투자를 하려는 투자자라면 1년 후 내가 매수자가 됐을 때 3000만원을 주고 그 분양권을 구입하고 싶다는 생각이 들지 않는다면 다른 사람들 생각도 그러할 것이다. 1~2년 후 기대했던 수익은 힘들고 오히려 본전도 못 찾는 경우가 생길 수도 있다. 항상 모든 투자가 그렇듯이 계획과 생각처럼 되지는 않는다.

현재 우리나라 40~50대들의 가장 큰 문제가 은퇴준비가 안돼 있는 것이고 은퇴준비를 해야 하는 것이 가장 중요한 숙제다. 그렇다고 은퇴가 1~2년 후 당장 현실화하는 것도 아니다. 우리나라 베이비부머들이 본격적인 은퇴를 하려면 아직도 5~10년 정도 시간이 남아있기 때문에 너무 불안해하거나 조급해 할 필요는 없다.