[김인만의 부동산돋보기]5·10 대책, 효과는 있다?

[김인만 굿멤버스 대표]그렇게 뜸들이던 2012년 첫 부동산대책이 드디어 나왔다. 일명 5·10 부동산 대책이다.

3월 전국 주택 매매 거래량이 6만7500건으로 작년 같은 기간 대비 30%이상 줄어든 것만 봐도 부동산 거래침체가 얼마나 심각한 수준인가를 알 수 있다. 이런 거래침체가 지난해 11월 이후 지속된 것을 감안하면 총선이 끝나고 한 달 후에 나온 것은 늦은 감이 없지 않다.

부동산거래 활성화 대책은 총선 전인 3월에는 나왔어야 하는데 아마 총선에 미치는 영향을 고려해서 늦춰진 것 같다. 세부내용은 다시 언급을 하겠지만 부동산 거래 침체의 심각성을 알고 있고 거래 활성화를 시키겠다는 의지를 보여준 것만으로 이번 5·10 대책의 의미는 있다고 할 수 있다.

총선 이후 강남권 재건축을 중심으로 급매물 거래가 늘어나고 있는 상황에서 거래활성화 대책이 나왔는데 재건축을 벗어나 일반 매매시장까지 거래가 늘어나게 할 수 있을까가 이번 5·10 부동산대책의 성공을 가늠할 수 있는 기준이 될 것이다.

그러면 이번 5·10대책이 과연 어느 정도 부동산 거래 활성화에 영향을 미칠 수 있을까?

5·10 부동산 대책의 주요내용과 그 의미에 대해 살펴보도록 하자. 가장 먼저 눈에 띄는 대책이 강남3구 투기지역 해제 및 주택거래 신고지역 해제다. 투기지구 해제가 되면 담보대출인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 상한이 40%에서 50%로 올라가고, 3주택 이상 보유자에 대한 양도세율 10%포인트 가산이 폐지되며 거래 후 15일 이내 주택 거래 내역을 신고해야 하는 의무가 사라지게 된다.

물론 투기지역 해제가 이미 예상이 된 것이고 해제가 안 되는 것이 이상한 상황에서 당장 거래 활성화로 이어지기는 어렵겠지만 심리적으로 대못 하나가 뽑힌 효과는 분명히 있다. 강남이 부동산시장에서 가지는 상징적인 효과를 감안하면 투자심리 회복에 도움은 주고 당장은 아닐지라도 분명 부동산 거래 활성화에 기여는 할 수 있을 것으로 예상된다.

그 다음으로 분양권 전매제한 완화, 민영주택 재당첨 제한 폐지, 청약가점제 완화 등 청약관련 규제완화가 나왔다. 청약에 대한 규제완화는 분양시장 진입이 제한됐던 수요를 다시 분양시장에 끌어들일 수 있어서 분양시장 활성화에 도움이 될 것이다. 하지만 확실한 투자가치가 보장되는 일부 지역의 청약경쟁률은 더 높아지고, 투자수익이 불투명한 비인기단지는 여전히 관심을 받지 못할 것이기 때문에 당장 분양시장을 데우기는 역부족일 듯하다.

금융·세제 규제 완화에서는 양도세 비과세 요건 완화, 보금자리론 지원 강화 등이 있는데 이중 양도세 비과세 요건 완화가 가장 눈에 뛴다. 양도세 비과세 요건이 3년에서 2년으로 줄어들고, 일시적2주택 기간도 2년에서 3년으로 늘어날 예정이기 때문에 양도세로 인한 부담은 상당히 완화될 가능성이 크고 양도세 기간에 쫓겨서 급매물로 내던지는 일도 많이 줄어들 것이다.

마지막으로 세대구분형 아파트 공급 활성화, 도시형생활주택 지원 확대, 뉴타운 기반시설 국고지원 확대, 블록형 단독주택 용지 규제완화 등이 있지만 실질적으로 실수요자들이 체감할만한 눈에 띄는 대책은 아니어서 거래활성화에 크게 도움은 되지 않을 것 같다.

상징적인 효과가 있는 강남투기지구가 해제가 되어서 투자심리 회복에 도움이 될 것이고 분양시장 진입장벽이 낮아졌기 때문에 신규분양 시장에 도움이 될 것이며, 특히 조만간 분양을 시작할 동탄2 신도시가 가장 큰 수혜를 받을 수 있겠다. 양도세 비과세 요건 완화와 일시적 2주택 양도세 비과세 기간 3년 연장은 총선 이후 강남권 재건축을 중심으로 늘어나던 거래가 일반 매매시장에서도 급매물 중심으로 거래가 조금씩 늘어날 것으로 기대가 된다.

결국 당연한 말이지만 안 풀어주는 것 보다는 풀어주는 것이 도움이 되고 강남 투기지구해제와 양도세 비과세 요건 완화 등 굵직한 대책이 포함됐기 때문에 투자심리 회복에 어느 정도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.

하지만 가장 중요하고 핵심인 DTI규제 완화와 취득세 추가 감면이 제외되면서 이번 5.10 부동산 활성화 대책이 당장 큰 효과를 보기에는 아쉬움이 남는다. 물론 거래가 늘어나지 않고 계속 침체가 되면 다음에 나올 활성화 대책에는 어쩔 수 없이 DTI완호, 취득세 추가 감면이 포함될 가능성은 높다.