[김인만의 부동산돋보기]바닥보다는 무릎을 잡자

[김인만 굿멤버스 대표]영원히 추락할 것만 같은 부동산시장, 특히 강남 재건축의 대표주자인 개포주공이 4·11 총선 이후 반등에 성공한 모습이다. 이를 두고 '회복의 시작인가, 일시적인 반등인가'에 대한 논란이 많다. 현재는 오직 예측만 가능할 뿐 결과는 아무도 알 수 없다. 시간이 흘러 뒤를 돌아봤을 때만 가능하다.

많은 고객이 "바닥이 언제일까요? 혹시 지금이 바닥일까요?"라고 문의를 많이 한다. 이럴 때 전문가로서 무책임한 답변일 수 있지만 "저도 모릅니다. 다만 현재 거래가 되지 않고 있고 호가가 내려가는 중입니다"라든지 "최근 급매물이 거래되며 하락세가 멈췄다든가 급매가 계속 거래되며 호가가 상승 중입니다" 정도로밖에 말할 수 없다.

개포주공을 매수하기 위해 작년부터 계속 모니터링을 하는 한 고객은 마침 3월말에 개포주공을 보러 현장에 같이 간 현장에서 1단지 13평이 6억3000만원에 급매물을 마주하게 됐다. 당시 "이 정도면 과거시세대비 상당히 저렴한 급매물이나 아직 바닥확인이 된 상태는 아니다"라고 말했고 이를 들은 고객은 더 기다려보기로 결론을 내렸다.

그 후 6억 2500만원까지 호가가 빠졌다. '이런 식이라면 기다려보자는 결론이 잘 된 것'이라고 생각하는 순간 4·11총선 결과가 예상과는 다르게 여당의 승리가 되면서 분위기가 반전됐다. 박원순 시장의 개포방문 이후에는 7억원이 넘어버렸다. 지금 와서 생각해보니 6억2500만원이 바닥이었고 한 달 전 현장에서 봤던 6억3000만원이 거의 바닥에 근접한 좋은 가격이었다는 것을 알게 돼 아쉬운 마음을 달래고 있다.

그렇다. 많은 사람들이 바닥에 매수를 하고 싶고 머리에 매도를 하고 싶어 하는데 이는 사람이라면 누구나 갖는 생각이다. 과거시세 흐름과 비교했을 때 이 정도면 바닥에 근접했다는 정도의 인식은 할 수 있다. 하지만 앞서 언급했듯 정확한 바닥이나 머리를 아는 것은 불가능한 일이다. 사람 마음이 아무리 과거 통계치를 기초로 바닥에 가까워졌다 해도 더 떨어질 것을 두려워 해 쉽게 움직이지 못하는 것이 현실이다.

그렇다면 매수자들은 어떻게 하는 것이 최선일까. 바닥을 정확히 아는 것은 불가능한 일이다. 매수자들이 할 수 있는 최선의 방법은 과거시세와 비교해 과거 바닥시세에 근접한 가격이라면 1차로 들어가도 좋고, 그것이 불안하다면 급매물건 1~2개가 거래되는 것을 보고 바로 다음 물건을 빨리 잡는 것이 차선책이다.

물론 소폭 반등하다가 다시 내려앉을 수도 있어서 단순 과거시세뿐만 아니라 현재 경제상황과 1~2년 후 경제상황을 예측하고 주택공급물량, 사회 분위기 등을 검토해야 한다. 또한 과거시세도 너무 길게 잡는 것은 판단착오를 일으킬 가능성이 높다. 2006년 부동산시장 피크를 고점시세로 2008년 말 금융위기를 바닥시세 기준으로 잡는 것이 좋다.

모든 단지들이 동시에 움직이지는 않기 때문에 먼저 움직여버린 단지가 있고 그 다음 순서인 단지가 아직 움직이지 않았다면 먼저 움직인 단지를 따라가는 것 보다는 움직이지 않은 다음 순서의 단지를 공략하는 것도 좋은 방법이다.

과거 바닥시세에 근접했거나 거래가 되는 것을 확인한 후 들어가는 것이 최고는 아니지만 최선의 선택이다. 이렇게 최선의 선택을 하는 것이 인간의 영역이지 결과까지 정확하게 잡으려고 하면 오히려 타이밍을 완전히 놓칠 가능성이 높다. 나머지 최종 결과는 시간이 지나서 돌아봤을 때 내가 바닥에 또는 바닥가까이에서 매수했다는 것을 알게 될 것이다.

'무릎에서 사서 어깨에 팔라'는 말이 결국 바닥은 인간이 알 수 없고 예측만 할 수 있기 때문에 바닥만 고집하지 말고 바닥가까이 지점만 잡으면 성공한 투자라는 의미라는 점을 명심해야 한다.

김인만 굿멤버스 대표