강남3구 투기지역 해제에 시장은 ‘들썩’ 전망은 ‘글쎄’

기대 시세 급등에 또 다른 거품 우려감

부동산시장의 핫 뉴스였다. 지난 3일 강남3구(강남, 서초, 송파구) 투기지역 해제 소식에 이 지역들 부동산은 춤을 췄다. 재건축은 물론 매매가 멈춰버렸던 송파지역과 개포동지역은 하루사이에 수천만이 껑충 뛰었다. 부동산 시장은 환영하는 분위기지만 전망이 그렇게 밝지만은 않다.

강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 해제 소식은 지금도 부동산시장을 뜨겁게 달구고 있다. 장기간 침체된 부동산 시장의 ‘빗장’이 열릴 수 있다는 기대감이 높아지면서 이미 ‘기대시세’가 하루마다 반영되는 분위기다. 가장 대표적인 지역은 강남 송파구다. 송파구 A부동산 중개업소는 “정부의 강남3구 투기지역 해제 소식과 함께 문의 전화가 빗발쳤다”며 “그동안 매매 가격이 크게 하락돼 거래 자체가 이뤄지지 않았는데 이번 발표 이후 거래량이 크게 늘어날 것으로 보인다”고 기대감을 나타냈다. 개포동 B부동산 중개업소도 마찬가지다. B중개업소 사장은 “앞으로 자세한 대책에 촉각을 곤두세우고 있지만 벌써 매매를 예상하고 아파트를 중심으로 가격대가 상승하고 있다”고 전했다.

시세 수천만원씩 오르자 급매물 회수 잇따라
특히 개포 주공 재건축단지는 이번 소식이 알려지면서 집주인들이 매물을 취소하고 있다. 이곳은 최근 박원순 서울시장이 방문해 “소형 의무건설 비율에 대해 주민과 협의해 나가겠다”고 밝힌 뒤부터 4000만원 가량 상승한 상태였다. 여기에 투기지역 해제 소식이 알려지면서 현재 최고 5000만~6000만원 가량 올랐다.

B중개업소 사장은 “앞으로 자세한 대책에 촉각을 곤두세우고 있지만 벌써 매매를 예상하고 아파트를 중심으로 가격대가 상승하고 있다”고 전했다. 강남3구 투기지역이 해제되면 우선 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%에서 50%로 높아진다. 총부채상환비율(DTI) 상한도 연소득의 40%에서 50%으로 오른다. 즉 은행에서 빌릴 수 있는 대출규모도 커진다. 또 3주택 이상 보유한 사람들에게 부과했던 양도소득세 가산세 10% 포인트 없어져 세금 부담이 줄어든다.

현재 주택을 구입할 때 취득세율은 4%로지만 주택거래 활성화를 위해 올해 말까지 9억원 이하 주택 한 채만 보유한 사람에게는 한시적으로 2% 세율을 적용하고 있다.
현재 정부는 이 같은 대책 외에도 주택거래 신고 의무사항 폐지와 임대주택 사업자 규제 완화등도 포함하고 있다.

정부의 ‘히든카드’는 대단했다는 것이 업계의 평가다. 사실상 빈사상태인 부동산 시장에서 대안으로 내놓을 카드 치고는 적절했다는 평가도 잇따랐다. 문제는 이 히든카드의 지속성이다. 업계 전문가들은 냉각됐던 주택거래 시장에 분명 효과는 있겠지만 시장 상승세에 영향을 미칠지에 대해서는 냉소적이다.

국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 “투기지역 해제 소식은 강남을 넘어 서울 등 수도권 부동산시장에 영향을 미치는 것은 사실이다”며 “그러나 그 영향이 어느 정도 이어질지가 관건이다”고 설명했다.

이미 부동산 시장이 바닥을 치고 반등하는 상황에서 투기지역 해제는 결국 더 이상 하락하는 것을 방지하는 효과만 갖고 온다는 것이 박 팀장의 설명이다. 박 팀장은 “과거와 반대로 부동산 시장의 ‘체질’이 달라진 상태이며, 아파트 가격이 상승해줘야 하지만 이미 거래가 다운된 상황에서 호재가 이어질지 의문”이라고 밝혔다. 투기지역 해제에 따른 효과도 크지만 향후 부동산시장 영향을 위해서는 조심스럽게 접근해야 한다는 의견도 적지 않다. 현재 재건축시장을 필두로 가격이 조용히 상승하고 있는 시점에서 투기지역 해제가 맞물리면서 또다시 거품이 낄 수 있다는 지적도 나온다.

전문가들 “마지막 히든카드 너무빨리 빼들었다”
유엔알컨설팅 박상언 대표는 “현재 투기지역 전면 해제는 위험하다”며 “부동산 경기가 더 악화됐을 때를 대비해야 하기 때문”이라고 설명했다. 투기지역 해제는 바람직하지만 전면 해제보다는 차근차근 일부 해제와 같은 방법이 필요하다는 것이 박 대표의 주문이다. 박 대표는 “부동산 경기 역시 실물경기와 밀접하기 때문에 현재와 같은 ‘바닥경기’일때는 오히려 반짝 증상으로 끝날 가능성이 높다”며 “재건축 등의 허용치를 높이는 방법으로 시장을 지켜보면서 투기지역을 해제하는 것이 좋을 수 있다”고 말했다.

투기지역 해제 소식은 즉각 시장에서 반응을 보였지만 효과에 대한 의문 역시 전문가들이 내놓은 숙제라 할만 하다. 정부가 앞으로 풀어가야 할 난제라는 얘기다.
참좋은부동산연구소 이영진 소장은 “투기지역 해제는 바람직한 정책”이라며 “그러나 효과는 당장 발휘되지 않을 것”이라고 말했다. 우선 사람들의 기대심리는 상승했지만 거래량이 그만큼 늘지 않았기 때문이라는 것이 이 소장의 분석이다.

이 소장은 “강남3구가 각종 규제로 묶여 있는 상황에서 금융권의 도움(대출)도 쉽게 받지 못했기 때문에 침체로 이어지고 있다”며 “투기지역 해제와 양도세 폐지 등 각종 규제가 한꺼번에 풀린다면 분명 시장에서는 즉각 반응을 나타낼 것”이라고 전망했다. 다만, 당장 효과를 보기는 쉽지 않을 것이라는 분석도 만만치 않다. 재건축 외에 현재는 반응이 미미하고 올해 대선과 맞물리면서 새로운 부동산정책을 기다리고 있는 심리가 크다는 것이 이 소장이 바라본 강남부동산의 민심이다.

아파트 수요층이 구매력이 없어진 상태에서 강남3구 투기지역를 해제해도 별다른 효과도 없을 것이라는 분석도 제기되고 있다. 부동산1번지 김충범 팀장은 “부동산 시장에는 분명 영향을 끼친 것은 사실이다”며 “그러나 정부의 의도대로 전면적인 시장 상승세는 기대하기 어렵다”고 지적했다. 전반적으로 수요층의 구매력이 크게 떨어졌고 재건축 문제에 이어 실물경기가 너무 침체돼 ‘촉매제’로 작용하기는 힘들다는 것이 김팀장의 분석이다.